의정부지방법원 2025타경3633. 포천시 어룡동 엘리시아 104동 2층 202호, 전용 48.86㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,276,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2017.06.09 설정된 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 2025.08.18 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시나리오에 잡힌 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차 조사에서 조경의 전입이 확인됩니다. 전입일은 2024.05.30으로 말소기준권리인 2017.06.09 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 현재 자료상 매수인의 임차보증금 승계 위험과는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.86㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 · 4층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2016.05.09 |
| 소유자 | 김성민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 104,650,499원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.06.09 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 142,800,000원이고, 2024.06.07에는 1번 근저당권의 채권최고액을 124,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 제공된 배당 시나리오는 근저당 채권액 142,800,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 변경등기와 채권계산서의 금액을 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 4,527만원은 최근 7,000만원의 64.7%, 그러나 추세는 -40.0%
엘리시아 전용 48.86㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 105,000,000원이지만, 2022년·2023년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026.08의 70,000,000원입니다. 따라서 현재 시세 비교는 70,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.86㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 48.86㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.86㎡ | 4건 | 105,000,000원 |
현재 최저가 45,276,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균인 70,000,000원의 64.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 45,276,000원으로 봅니다. 따라서 단순 가격 차이만 보면 최근 실거래보다 낮습니다.
하지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 가격이 이전 거래 대비 -40.0%로 하락했습니다. 과거 105,000,000원 전체 평균 대비 43.1%라는 수치만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 현재 기준은 70,000,000원이고, 시장 자체가 크게 내려온 상태라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,214,968원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 142,800,000원 | 44,061,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 44,061,032원이 배당되고, 근저당 채권액 기준 미배당액은 98,738,968원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 98,738,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 112,077,279원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,185,239원 | 21,385,905원 | 121,414,095원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 고정되는 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡3통삼거리 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2016.05.09입니다. 급배수·상하수도·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 제시목록상 4필지였으나 2016.07.05 어룡동 195-10으로 합병되고 지목은 대로 변경됐습니다.
- 환금성. 엘리시아는 15세대이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -40.0%여서 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조경의 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성을 포함해 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2017.06.09 최초 채권최고액은 142,800,000원, 2024.06.07 변경등기에는 124,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시나리오의 채권액과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 최근 70,000,000원 거래 우선. 105,000,000원 전체 평균보다 2026.08 최신 거래 및 최근 12개월 평균 70,000,000원을 현재 시세 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -40.0% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래의 64.7%라는 할인만 보고 과거 가격 회복을 전제로 계산하지 마세요.
- 환금성 점검. 15세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 평균 유찰 3.0회라는 숫자를 감안해 실제 매도 가능한 가격과 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸졌지만, 시장도 같이 내려왔다”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 말소기준보다 늦은 조경의 전입으로 대항력이 없고, 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 실질취득 45,276,000원은 최신 거래 70,000,000원의 64.7%로 가격 차이도 존재합니다.
반면 시장 쪽 숫자는 가볍지 않습니다. 최신 가격이 이전 거래 대비 -40.0%로 내려왔고, 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 따라서 과거 전체 평균 105,000,000원을 기준으로 “반값 이하”라고 평가하기보다 현재 70,000,000원 시장에서 45,276,000원을 지불하는 투자로 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮아졌지만, 승부처는 임차 보증금 확인과 실제 환금가격 검증입니다.
