부산지방법원 2025타경21581. 부산 동구 초량동 신화하니엘더시티 5층 506호입니다. 공부와 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 겉으로 보이는 가격은 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰된 110,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 정재윤은 2019.04.30. 전입·점유했고, 현재 말소기준으로 제시된 롯데오토리스 가압류는 2022.01.26. 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금 160,000,000원이 현재 최저가 110,600,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수잔액이 커집니다. 따라서 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 160,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티 주건축물제1동 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 21층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이정자 (2017.02.21. 매매, 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 160,124,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급기관 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 살아 있는 임차권을 분리해야 한다
2017년 설정된 새북구새마을금고 근저당권 132,000,000원은 2019.05.01. 해지로 말소됐고, 2018년 이정숙 명의 소유권이전청구권가등기도 2019.03.11. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조로 보면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2022.01.26. 롯데오토리스 가압류로 제시돼 있으며, 그 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 자체의 소멸과 임차보증금 책임은 별개입니다. 정재윤은 말소기준보다 앞선 2019.04.30. 전입·점유를 갖췄고, 2025.04.11. 임차권등기명령을 마쳤습니다. 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 잔액 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정재윤 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2019.03.18. 증액 2021.03.08. 전입·점유 2019.04.30. 임차권등기 2025.04.11. | 160,000,000원 155,000,000원＋5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
등기에는 확정일자가 2019.03.29.에 155,000,000원, 증액분 5,000,000원에 대해서는 2021.04.23.로 기재돼 있습니다. 그러나 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당액이 0원으로 반영돼 있으므로, 실제 우선변제 순위와 배당요구 효력은 매각물건명세서·배당요구 종기 기록·임대차계약서 원본을 함께 대조해야 합니다.
③ 회차별 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 단순 인수잔액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 약 49,400,000원 | 약 160,000,000원 | 360,276,685원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,420,000원 | 약 82,580,000원 | 약 160,000,000원 | 392,901,845원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,194,000원 | 약 105,806,000원 | 약 160,000,000원 | 415,709,777원 |
현재 최저가만 보면 감정가 대비 70%지만, 실질취득 약 160,000,000원은 감정가 158,000,000원의 101.3%입니다. 즉 감정가보다 약 2,000,000원 높은 경제적 부담입니다. 회차가 더 내려가도 보증금 인수잔액이 증가하므로, 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 인수 · 임차인 정재윤 보증금 | 160,000,000원 | 0원 | 미배당 잔액 매수인 인수 판단 |
| 2. 새북구새마을금고 근저당 | 132,000,000원 | 108,251,600원 | 2019.05.01. 말소등기와 배당순위 대조 필요 |
| 3. 롯데오토리스 가압류 | 16,278,485원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 김에녹 | 160,124,900원 | 0원 | 2023.04.21. 취하·2023.04.25. 말소 |
| 5. 경매개시결정 · 정재윤 | 160,124,900원 | 0원 | 신청채권 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등 반영 시 변동 가능 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 468,528,285원, 채권자 배당액은 108,251,600원, 미배당액은 360,276,685원입니다. 다만 2017년 근저당은 등기상 2019.05.01. 말소됐고, 2018년 가등기도 2019.03.11. 말소됐으므로 실제 배당순위는 집행기록과 원본 등기로 재확인해야 합니다. 국세·지방세 등 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 리스크
- 국세 압류. 남동세무서장 압류가 2022.12.29., 인천세무서장 압류가 2025.01.15. 접수됐습니다.
- 지방세 압류. 인천광역시 남동구 압류가 2023.09.27., 부산광역시 동구 압류가 2024.05.13. 접수됐습니다.
- 사회보험 압류. 국민건강보험공단 압류가 2025.03.25. 접수됐습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 임차인 배당과 인수잔액이 달라집니다.
- 압류의 등기 소멸과 금전 부담 구분. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도, 당해세가 배당재원을 차감하면 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동구 초량동 경남여자중학교 동측 인근이며, 주위는 업무시설·오피스텔·근린생활시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 초량역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부와 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 15m 폭 도로에 접하며 토지는 평탄한 장방형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역이며, 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,335,000원/㎡이며 토지면적은 1,016.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 110,600,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 160,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2019.03.18., 증액일 2021.03.08., 전입·점유일 2019.04.30., 확정일자와 실제 보증금 지급내역을 대조하세요.
- 배당요구 효력 확인. 배당요구일 2025.04.11.과 배당요구 종기, 임차권등기명령 신청 시점, 실제 우선변제 순위를 확인하세요.
- 말소된 근저당 배당 여부. 2019.05.01. 말소된 새북구새마을금고 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 원인을 확인하세요.
- 관계인 거래 검증. 임차권자와 현재 경매신청채권자가 동일명인 사유, 임대차와 채권의 실질을 집행권원·금융거래 자료로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 관할 기관과 집행기록에서 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 실제 사용 형태, 전입 가능 여부, 부가가치세·취득세·주택 수 산정 등 입찰 목적에 따른 세무 영향을 별도로 검토하세요.
- 관리비·명도비. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 임차권자 인도 조건을 관리주체·현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “1.6억 보증금”을 보라
이 사건은 최저매각가만 보면 110,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 160,000,000원이고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수잔액이 증가해 실질취득은 약 160,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가 158,000,000원보다 2,000,000원 높은 수준입니다.
여기에 임차권자와 경매신청채권자의 관계, 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유, 국세·지방세 압류의 당해세 여부가 남아 있습니다. 이 물건은 “한 번 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라 대항력 보증금과 배당순위를 먼저 확정해야 하는 권리복합형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않았고, 권리 확인 전 입찰은 보류가 맞습니다.