413,000,000원
부산지방법원 2025타경21595. 부산진구 개금동 ‘개금롯데캐슬’ 104동 1층 103호, 전용 130.3484㎡ 아파트입니다. 소유자 이동혁은 2011년 6월 27일 거래가 403,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 590,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 413,000,000원입니다.
등기부에는 과거 근저당권과 압류가 다수 등장하지만, 핵심은 현재 살아 있는 권리인지입니다. 2011년 전포1동새마을금고 근저당은 2014년 말소됐고, 2014년 국제저축은행 근저당은 2015년, 2015년 마산수업협동조합과 2018년 대신저축은행 근저당은 2019년 각각 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2019년 5월 14일 대형선망수산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21595 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 796 개금롯데캐슬 제104동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 130.3484㎡ · 30층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이동혁 (2011.06.27. 거래가 403,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 413,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 497,148,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 개금롯데캐슬 · 489세대 · 2010.11.12. 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
말소기준권리는 2019년 5월 14일 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 유노스프레스티지대부·엘하비스트대부· 상상인저축은행·한국캐피탈·조영호의 근저당권과 정현관 등 가압류권자들의 권리는 매각으로 소멸합니다.
2025년 5월에는 소유자에 대한 파산선고가 등기됐고, 2019년 근저당권은 2025년 11월 주식회사재네트대부로 이전된 뒤 주식회사엘엠케이자산관리대부로 명칭이 변경됐습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정은 기존 말소기준 근저당에 부수된 변동으로, 별도의 선순위 인수액으로 계산되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 더 높다
개금롯데캐슬 동일 면적 130.35㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 583,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 607,142,857원, 최신 거래는 2026년 2월 640,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 10.3% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 130.35㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2025.12 | 130.35㎡ | 22 | 600,000,000원 |
| 2025.11 | 130.35㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 130.35㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2025.08 | 130.35㎡ | 18 | 627,000,000원 |
| 2025.06 | 130.35㎡ | 16 | 615,000,000원 |
| 2025.03 | 130.35㎡ | 9 | 598,000,000원 |
| 2024.12 | 130.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 130.35㎡ | 29 | 598,000,000원 |
| 2024.07 | 130.35㎡ | 7 | 565,000,000원 |
| 2024.07 | 130.35㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2024.03 | 130.35㎡ | 14 | 610,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.35㎡ | 7건 | 607,142,857원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 413,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 68.0%, 전체 실거래 평균의 70.8%입니다. 최근 시장 흐름도 10.3% 상승으로 나타나므로, 숫자만 보면 현재 회차에는 분명한 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 전포1동새마을금고 | 416,000,000원 | 406,470,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국제저축은행 | 474,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 마산수업협동조합 | 432,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사유노스프레스티지대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사엘하비스트대부 | 69,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 70,800,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 정현관 | 44,294,506원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 조영호 | 123,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,961,223원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 이창호 | 5,809,948원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 김찬중 | 20,735,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 이장희 | 21,186,100원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 장원주 | 20,735,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 이양희 | 9,890,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,525,911,777원 중 채권자 예상배당은 406,470,000원, 미배당액은 2,119,441,777원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 도시철도 2호선 개금역과 동의대역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 30층 건물의 1층 103호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·공동현관 무인시스템이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 22m, 북측과 동측 약 10m 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 104동 1층은 101호·103호·104호의 3개 호로 구성됩니다.
- 환금성. 489세대, 2010년 준공 단지이며 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다. 다만 대상은 1층이므로 고층 실거래를 그대로 적용하기보다 층별 선호 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 원본 확인. 과거 선순위 근저당과 압류의 말소사항이 최신 등기부에도 동일하게 표시되는지 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 전포1동새마을금고 근저당에 배당하는 계산이므로 법원의 채권계산서와 배당요구 종기를 직접 대조하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·점유자·확정일자·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 1층 개별 시세. 최근 12개월 평균은 여러 층의 거래입니다. 같은 동 또는 유사 동의 1층 거래와 내부 상태를 별도로 비교하세요.
- 파산절차 확인. 소유자 파산선고와 경매절차의 관계, 파산관재인 선임 및 매각 진행 상태를 확인하세요.
- 체납세금. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 명도·관리비. 점유 형태와 인도명령 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원본 대조가 전제
이 물건의 가장 큰 장점은 실질취득 413,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 607,142,857원의 68.0%라는 점입니다. 최신 거래는 640,000,000원이고 최근 흐름도 10.3% 상승해, 최저가가 최근 시세보다 높아 보이는 물건은 아닙니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 과거 근저당들은 등기상 말소됐지만 예상배당표가 그중 하나를 선순위 채권으로 계산하고 있고, 파산선고와 다수의 세금·가압류 기록도 존재합니다. 여기에 대상 호수는 1층입니다. 결론은 가격은 합격권, 서류 확인은 필수입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 말소기재와 배당관계를 확정한 뒤, 1층 실거래와 점유 상태까지 확인해야 현재의 가격 간격이 실제 투자 여유로 남습니다.