315,700,000원
부산지방법원 2025타경21634. 부산 동래구 온천동 ‘유림노르웨이숲’ 제1-2004호로, 감정평가상 40층 건물 중 20층 아파트입니다. 소유자 송종원은 2019.10.30. 거래가 358,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저매각가는 315,700,000원으로, 소유자의 등기상 취득 거래가보다도 42,300,000원 낮습니다.
권리 흐름의 핵심은 2021.11.19. 접수 제149020호 주식회사페퍼저축은행 근저당권 284,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 삼성화재해상보험 근저당권은 2018.04.25. 말소됐고, 현대캐피탈 근저당권 2건도 2021.11.22. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준보다 앞서 존속하면서 매수인에게 넘어오는 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 460-6 온천동 유림노르웨이숲 20층 제1-2004호 도로명: 부산광역시 동래구 중앙대로 1453 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 비교면적 69.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 40층 건물 중 20층 · 2018.01.22. 준공 |
| 소유자 | 송종원 (단독소유 · 2019.10.30. 소유권이전 · 거래가 358,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프케이에스비2412유동화전문유한회사 / 440,121,621원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 대 · 주상용 · 공시지가 4,246,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 있었지만 이미 말소됐다
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최저 거래보다는 높다
온천동유림노르웨이숲의 비교면적 67.89㎡~71.08㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 405,333,333원, 최신 거래는 2026.07.의 400,000,000원입니다. 현재 최저가 315,700,000원은 최근 평균의 77.9%, 최신 거래의 약 78.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.46㎡ | 9층 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 69.48㎡ | 11층 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 68.94㎡ | 16층 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 68.46㎡ | 28층 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 67.89㎡ | 6층 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 71.08㎡ | 17층 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 68.94㎡ | 18층 | 379,000,000원 |
| 2026.03 | 68.46㎡ | 25층 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 68.94㎡ | 22층 | 383,000,000원 |
| 2026.02 | 68.46㎡ | 33층 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 68.46㎡ | 38층 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 68.94㎡ | 24층 | 387,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.48㎡ 비교 | 12건 | 405,333,333원 |
최저가와 최근 평균의 차이는 89,633,333원, 최신 거래와의 차이는 84,300,000원입니다. 평균과 최신 거래를 기준으로는 가격 여유가 있습니다. 다만 실거래 최저값이 300,000,000원이므로 현재 최저가는 그보다 15,700,000원 높습니다. 거래가 범위가 300,000,000원부터 460,000,000원까지 넓기 때문에 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당 — 총액은 소진되지만 세부 배당표에는 불일치가 있다
| 배당 구분 | 채권·대상액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,219,800원 |
| 채권자 총 배당 | 1,196,352,207원 | 310,480,200원 |
| 총 미배당 | - | 885,872,007원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 315,700,000원 | 310,480,200원 | 885,872,007원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 979,256,067원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 1,044,624,909원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당은 증가하지만, 등기상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 유락여자중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역·온천장역이 비교적 가까워 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2018.01.22. 준공된 40층 건물의 20층이며, 급·배수·위생·승강기·소방·지하주차장과 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 약 6~7m 포장도로, 북서측 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류와 소로3류에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 온천동유림노르웨이숲은 241세대이며, 비교면적 실거래가 최근 12개월 동안 12건 확인됩니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소사항 재확인. 을구 1번은 2018.04.25., 을구 3·4번은 2021.11.22. 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 수정 검산. 이미 말소된 근저당권이 세부 배당 추정에 포함돼 있으므로 배당요구종기, 채권계산서 및 신청채권자의 승계 관계를 원본으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 및 현장 점유 상태를 확인해야 인수 0원을 확정할 수 있습니다.
- 실거래 최저값 확인. 최근 거래 중 300,000,000원 사례가 있으므로 현재 최저가 315,700,000원을 무조건 저가로 단정하지 말고 층·향·내부 상태를 비교하세요.
- 관리비·명도비용. 실질취득 315,700,000원에는 체납 관리비, 취득 관련 비용, 명도 및 수리비가 포함되지 않습니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확정은 점유 확인 뒤”
현재 최저가 315,700,000원은 최근 12개월 평균 405,333,333원의 77.9%이고, 최신 거래 400,000,000원보다 84,300,000원 낮습니다. 말소기준 이전에 존재했던 삼성화재해상보험과 현대캐피탈 근저당권은 모두 말소됐으며, 2021.11.19. 페퍼저축은행 근저당권을 기준으로 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간입니다.
그러나 임대관계가 미상이고, 세부 배당 추정에는 이미 말소된 근저당권이 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건의 마지막 관문은 가격 계산이 아니라 점유자와 원본 배당순위의 확인입니다. 전입·점유 조사에서 선순위 임차인이 없고 최신 등기에서 말소 상태가 유지되는 것이 확인될 때, 실질취득 315,700,000원·매수인 인수 0원이라는 투자 구조가 완성됩니다.