부산지방법원 2025타경1352. 명지국제8로 264 삼성플라자 1층 106호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이신 씨는 2017년 3월 31일 거래가액 852,800,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 근저당권 600,000,000원이 설정됐습니다. 이후 부산은행 근저당 82,000,000원·121,000,000원과 압류·가압류가 이어졌고, 부산은행이 1,583,142,233원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 601,300,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 상가·근린시설은 실제 임대수익, 공실, 전용면적, 가시성, 원상복구비가 가격을 좌우하므로 권리관계와 현장 상태 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3420-5 삼성플라자 1층 106호 도로명: 부산광역시 강서구 명지국제8로 264 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이신 (2017.03.31. 거래가액 852,800,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 601,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,583,142,233원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 관련 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 역사문화환경보존지역 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 배당 가정의 교차 확인
2017.03.31. 부산은행 근저당권을 기준으로 보면 이후의 부산은행 추가 근저당, 강서구 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 알려진 임차인들의 전입일도 모두 2017.03.31. 이후입니다.
② 임차인·점유 분석 — 106호와 다른 호수 기록이 혼재
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조유린 · 106호 일부호 | 2023.06.01 | 30,000,000원 / 920,000원 | 신고 · 2025.05.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지연 · 106호 | 2017.07.04 | 30,000,000원 / 500,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안준영 · 108호 | 2022.12.05 | 20,000,000원 / 700,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민수 · 108-1호 | 2023.10.04 | 20,000,000원 / 750,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서웅 · 108호 | 2023.02.01 | 20,000,000원 / 700,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정미현 · 108호 일부호 | 2024.10.04 | 20,000,000원 / 600,000원 | 신고 · 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
대상 주소가 106호인 점을 기준으로 보면 직접 특정된 임차인은 조유린·김지연 2명입니다. 이들의 전입일은 2023.06.01.과 2017.07.04.로, 2017.03.31. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 859,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 601,300,000원입니다. 소유자의 2017년 취득 거래가액은 852,800,000원이지만, 과거 취득가만으로 현재 근린시설 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래·임대수익 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 601,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,413,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 6,400,000,000원 | 592,887,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 부산은행 근저당 | 82,000,000원 | 0원 |
| 5. 부산은행 근저당 | 121,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 45,893,750원 | 0원 |
| 7. 부산신용보증재단 가압류 | 14,860,000원 | 0원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 10,475,440원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,274,229,190원 중 592,887,000원이 배당되고, 6,681,342,190원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 중소기업은행 근저당의 등기상 말소 기록과 배당 가정이 충돌하므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 601,300,000원 | 592,887,000원 | 6,681,342,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 420,910,000원 | 414,300,900원 | 6,859,928,290원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 294,637,000원 | 289,712,082원 | 6,984,517,108원 | 0원 |
⑤ 입지·현장 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신명초등학교 북측 인근으로, 주변에 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 점유 기록에는 주거 용도가 표시돼 실제 사용 형태 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 토지이며 북측·남측·동측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 역사문화환경보존지역에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현장 위험. 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호가 제거된 상태로 보고됐습니다. 응찰 전 현재 상태와 복구비를 재확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 중소기업은행 권리 원본 대조. 2017.02.24. 말소된 근저당이 예상배당에서는 선순위로 반영된 이유와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 말소기준 최종 확정. 등기상 남아 있는 최초 담보권이 2017.03.31. 부산은행 근저당인지 법원 매각서류에서 대조하세요.
- 106호 매각 범위 확인. 108호·108-1호 점유자 기록이 포함된 이유와 일괄매각·현장 구획 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 “점포” 점유자의 계약서, 사업자등록·전입 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구종기와 소액임차인 해당 여부를 원문에서 확인하세요.
- 전면부 복구비. 제거된 외벽과 창호의 현 상태, 관리규약상 복구 조건, 공사비와 영업 가능 시점을 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 임대수익으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세를 관리사무소·법원 서류에서 확인하세요.
- 매각기일 서류. 표시된 매각기일은 2026.07.21.이므로 매각 결과와 변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 세 가지 확인
이 물건은 알려진 임차인들의 전입일만 보면 모두 후순위이고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 말소된 중소기업은행 근저당이 배당표에서는 선순위로 반영된 점, 106호 사건에 108호·108-1호 점유자가 함께 기록된 점, 그리고 전입일·보증금 미상의 점유자와 외벽·창호 제거 상태가 동시에 남아 있습니다.
최근 시세 비교자료도 확인되지 않아 최저가 601,300,000원이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격 할인보다 권리 기준·점유 범위·복구비 확정이 먼저입니다. 세 항목을 원본과 현장에서 모두 해소한 뒤에야 산식상 인수 0원과 응찰가의 의미가 살아납니다.