최저가 686,000,000원이 아니라, 실질취득은 716,000,000원 — 명지 플러스타워 103호

부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 플러스타워 1동 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이신이 2018년 6월 소유권을 이전받으면서 부산은행에 채권최고액 748,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당과 신용보증기금·부산신용보증재단의 가압류, 경매개시결정 및 강서구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수할 권리가 없다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 조사에는 말소기준일보다 앞선 2017년 7월 4일 전입의 김지연이 있고, 배당 시뮬레이션에는 이 임차인의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 현재 회차에서 낙찰대금 외에 이 금액을 더하면 실질취득은 716,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

2018년 4월 설정된 코리아신탁 명의의 신탁등기는 같은 해 6월 4일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 이신 명의의 소유권이전과 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 두 번째 부산은행 근저당권, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 인수 반영 30,000,000원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 김지연만 전입일이 말소기준일인 2018년 6월 4일보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 미상이고, 배당 시뮬레이션은 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득으로 계산

현재 최저매각가는 감정가 980,000,000원의 70%인 686,000,000원입니다. 여기에 대항력 임차인 보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 716,000,000원입니다. 보증금이 각 회차의 예상 낙찰가보다 작으므로 낙찰가가 내려갈수록 총액이 보증금으로 고정되는 구조는 아니지만, 모든 회차에서 낙찰대금보다 30,000,000원을 더 부담하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)

매각대금 686,000,000원 중 집행비용 9,260,000원을 제외한 676,740,000원이 1순위 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 김지연 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·물리 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신명초등학교 북측 인근이며, 주변에는 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 공동주택이 아닌 상업용 집합건물로 가격과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
• 도로·토지. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 상업용 건부지이며 북측·남측·동측으로 중로 및 소로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 물리 상태. 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호 등이 제거된 상태로 확인돼 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 요구됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 103호 점유관계 확인. 대상은 103호인데 조사된 임차 부분은 106호·108호 계열입니다. 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 호실 표시를 대조해야 합니다.
• 김지연 대항력 확인. 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금 잔액과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 적용. 현재 회차 응찰가는 매수인 인수 30,000,000원을 더한 총액으로 수익성과 매각 가능성을 계산해야 합니다.
• 전면부 상태 확인. 제거된 외벽·창호의 현재 상태와 원상복구 범위, 영업·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 상가 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 실제 면적, 임대료, 공실, 관리비와 주변 근린시설 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 세금·미배당 변수. 강서구 압류와 당해세, 최우선변제 여부는 원본 서류와 배당요구종기 이후 제출 문건에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·인도 확인. 미납 관리비와 현재 사용자의 영업·점유 상태, 인도 협의 필요성을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 현장이다

이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 6월 4일 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 문제까지 깨끗한 사건은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 김지연의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 716,000,000원입니다.

더 큰 확인 지점은 대상 호수와 조사된 점유 호수의 불일치입니다. 대상은 103호인데 조사 내역은 106호·108호 계열이고, 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호도 제거된 상태였습니다. 비교 가능한 실거래 자료까지 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거가 부족합니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 임차인 인수·호수 일치·물리 상태를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요한 근린시설입니다.