의정부지방법원 2025타경3923. 경기도 연천군 군남면 왕림리의 환희누비공장과 관련 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이불류 생산업체의 공장 및 부속시설로 사용되고 있으며, 공장·사무실·숙소 용도가 혼재된 비주거용 부동산입니다. 소유자는 김명환, 신청채권자는 하나은행입니다. 하나은행의 2021년 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 여러 근저당권·압류·가압류가 설정되었습니다. 다만 등기권리가 소멸하는 것과 임차인의 보증금 인수 문제가 없어지는 것은 별개입니다.
이 사건에서 특히 주목해야 하는 것은 (주)아솜느의 2021.02.01 전입신고입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2021.06.14보다 앞섭니다. 현황조사상 보증금은 10,000,000원, 월차임은 500,000원이고, 우선변제권은 확인되지 않습니다. 배당표에서도 보증금에 대한 배당은 0원으로 산정되고, 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 272-2, 273 · 환희누비공장 가동 및 관련 부동산 도로명주소: 경기도 연천군 군남면 진은로 526 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속용도(공장·사무실·숙소) |
| 토지 | 2,195㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 평지·부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 샌드위치패널 마감 · 사용승인 2017.10.23 |
| 소유자 | 김명환 (단독소유) |
| 감정가 | 880,428,000원 |
| 최저매각가 | 301,987,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 실질취득 추정 | 311,987,000원 (최저가 + 인수보증금 10,000,000원, 기타 비용 제외) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 378,381,335원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.14 하나은행 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 컨테이너 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임대차 인수는 남는다
말소기준은 2021.06.14 하나은행 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권은 같은 날 말소되었으며, 평화종합건설 가압류와 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 역시 이미 말소되었습니다.
말소기준권리 이후 설정된 디아이동일 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국세 관련 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류의 소멸과 조세 등의 배당 우선순위 문제는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유신고 2명(법인 포함)
실제 점유신고는 김경호와 (주)아솜느(대표자 김경호)의 2건입니다. 법인과 개인의 관계가 기재되어 있으나 각각 별도 명의로 조사되었으므로 단순히 동일 임대차라고 합치거나 독립된 보증금이 있다고 가정해서는 안 됩니다. 확인된 보증금은 법인 명의의 10,000,000원입니다.
| 점유신고인 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)아솜느 대표자 김경호 |
2021.02.01 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 김경호 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 미확인 |
김경호 개인: 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로 제시된 신고일만으로는 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·개별 임대차 여부가 확인되지 않았으므로 별도 금액을 인수액에 더하지 않았습니다. 법인과 개인의 점유 관계 및 미확인 계약이 있는지는 확인해야 합니다.
따라서 현재 금액으로 특정할 수 있는 인수위험은 10,000,000원입니다. 이는 배당표에서 인수로 처리한 금액과 일치합니다. 다만 실제 대항요건과 임차 범위에 대한 법적 확인 전까지 인수금액을 완전히 확정된 채무로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
감정가 880,428,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 301,987,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 내려왔지만, 여기에 인수 가능성이 있는 아솜느의 보증금 10,000,000원을 더해야 실질적인 취득 부담이 계산됩니다.
| 감정평가액 | 880,428,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 301,987,000원 |
| 최저가 / 감정가 | 약 34.3% |
| 인수 가능 보증금 | 10,000,000원 |
| 실질취득금액 | 311,987,000원 |
| 실질취득 / 감정가 | 약 35.4% |
| 실거래 시세 판단 | 별도 거래사례 확인 필요 |
특히 이 물건은 아파트가 아니라 농촌지역의 공장시설입니다. 일반 주택과 달리 매수층이 제한될 수 있고, 건물의 생산설비 적합성, 건축 상태, 토지 규제, 사업장 운영 가능 여부에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다.
따라서 실질취득금액 311,987,000원과 실제 비교 가능한 공장·토지 거래가격을 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 저렴하다고 결론짓는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,027,818원 |
| 인수 · (주)아솜느 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 540,000,000원 | 296,959,182원 |
| 2. 디아이동일 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 21,349,746원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 21,764,500원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 17,944,426원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
추정 집행비용 5,027,818원을 제외한 296,959,182원이 하나은행에 배당됩니다. 나머지 후순위 채권자들은 이 배당 시나리오에서 배당을 받지 못하며, 전체 채권 미배당액은 404,099,490원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
여기서 미배당 채권액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 하나은행 및 후순위 채권의 미배당은 매수인이 그대로 떠안는다는 의미가 아닙니다. 반면 대항력이 인정되는 아솜느의 보증금은 배당 0원·인수 10,000,000원으로 별도 처리됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수는 별도
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
301,987,000원 | 10,000,000원 | 311,987,000원 | 404,099,490원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
211,390,900원 | 10,000,000원 | 221,390,900원 | 493,427,245원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
147,973,630원 | 10,000,000원 | 157,973,630원 | 555,956,673원 |
회차별 금액은 각 시나리오의 매각가 그대로를 사용한 가정입니다. 실제 낙찰가와 추가 비용에 따라 취득 부담은 달라집니다. 인수보증금 10,000,000원은 대항력이 인정되고 전액 미배당된다는 전제입니다.
현재 회차에서는 하나은행 청구액 378,381,335원에 대해 296,959,182원만 배당되는 시나리오입니다. 4회 또는 5회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 더 커지지만, 경매로 소멸하는 채권이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 연천군 전곡읍 은대리 소재 은대초등학교 서측 인근으로 설명되며, 주변은 농경부락과 농경지 등이 형성된 전곡읍 외곽 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 전곡 중심지까지 승용차로 약 15분 거리로 조사되었습니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 이불류 생산업체 환희누비의 공장 및 부속용도로 사용 중이며, 공장 외에 사무실·숙소가 포함된 복합 사용 형태입니다.
- 건물구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 내외벽 샌드위치패널, 시멘트몰탈 위 에폭시 코팅 바닥, 하이새시 창호가 조사되었습니다. 일부 건물에 위생·급배수시설과 숙소 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,195㎡, 계획관리지역, 공업용 이용상황, 평지·부정형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 제시된 개별공시지가는 119,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 군사기지·군사시설 관련 제한보호구역에 해당합니다. 공장 증축, 용도변경, 시설 확장 등을 계획한다면 해당 제한의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너의 별도 확인은 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역 공장이라는 용도, 다회유찰 이력, 제한보호구역 등의 요소를 고려하면 일반 주택과 같은 매각 용이성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 대체 가능한 공장 매물을 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 아솜느 대항력. 2021.02.01 전입신고와 2021.06.14 말소기준일의 선후관계뿐 아니라, 법인 임대차의 법적 보호요건, 실제 점유, 사업자등록, 목적물 범위를 확인하세요.
- 보증금 인수. 현재 추정 인수액은 10,000,000원입니다. 배당요구, 확정일자, 보증금 반환·정산 이력과 매각 후 승계 범위를 확인하세요.
- 김경호 개인 점유. 2023.06.30 전입신고의 점유관계와 법인 명의 임대차의 관계를 확인하고, 별도 계약·보증금 존재 여부를 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 왕림리 272-2·273 및 공장 가동·나동 등 매각 대상과 공동담보 부동산을 명세서·등기·도면으로 대조하세요. 포함 제시외 건물과 제외 컨테이너도 구분해야 합니다.
- 토지·건물 이용. 군사시설 제한보호구역, 계획관리지역, 가축사육제한구역의 구체적인 행위 제한과 허가 가능성을 확인하세요.
- 명도 및 시설. 공장 운영자, 점유자, 생산설비와 동산의 소유관계, 퇴거·이전 협의 가능 여부를 조사하세요. 제외 컨테이너가 남을 경우의 사용 관계도 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 실제 비교 가능한 주변 공장·토지 거래가격과 매각 가능 기간을 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 명도비, 시설 보수비와 각종 체납 관련 부담을 검토하여 매수인 총투입액을 다시 산정하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰 기회가 아니라, 공장과 임대차를 함께 사는 거래”
이 사건의 겉모습은 강렬합니다. 감정가 880,428,000원짜리 공장·토지의 최저가가 301,987,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리를 분석하면 대항력이 인정되는 법인 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있고, 실질취득 추정금액은 311,987,000원입니다.
하나은행 근저당과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이것만으로 권리와 점유가 깨끗하다고 말할 수는 없습니다. 법인·개인 점유관계, 매각에서 제외되는 컨테이너, 공장시설의 실제 사용과 인도 문제가 남아 있기 때문입니다.
게다가 이 물건은 3회 유찰된 농촌지역 공장이고 군사시설 관련 제한보호구역에도 속합니다. 매수층이 제한될 수 있는 비주거용 부동산인 만큼 감정가 대비 낙폭을 실제 시세 차익으로 취급해서는 안 됩니다.
결론은 조건부 검토입니다. 주된 등기권리의 매각 소멸은 비교적 명확하지만, 아솜느 보증금 인수와 추가 점유 확인, 공장 활용성과 환금성 검증이 필요합니다. 실질취득금액을 기준으로 비교 가능한 공장 거래가격이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현 단계에서는 권리 확인과 현장실사가 입찰보다 우선입니다.
