의정부지방법원 2025타경3923. 연천군 군남면 왕림리 272-2 일원의 환희누비 공장 및 토지를 대상으로 한 사건입니다. 감정평가상 이불류 생산업체인 환희누비의 공장 및 부속용도로 이용 중이며, 기호(3)는 공장, 기호(4)는 공장·사무실·숙소 등으로 쓰이고 있습니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
권리의 출발점은 2021.06.14 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 디아이동일 근저당권, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별도로 말소기준권리보다 먼저 점유한 대항력 임차인이 있어 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 따로 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 272-2 · 진은로 526 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속용도 · 공장·사무실·숙소 등 |
| 소유자 | 김명환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 880,428,000원 / 301,987,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 378,381,335원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.14 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.06.14 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 디아이동일주식회사 근저당권과 국민건강보험공단·국의 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 채권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경호 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)아솜느(대표자 김경호) | 2021.02.01 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
김경호의 2023.06.30 점유는 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 반면 (주)아솜느는 말소기준권리보다 앞선 2021.02.01 점유로 대항력이 인정되는 구조이고, 우선변제권이 없어 보증금 10,000,000원이 매수인에게 남습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증기관 신고로 볼 근거는 없습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 301,987,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 301,987,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 311,987,000원입니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가 211,390,900원에 같은 인수액을 더한 221,390,900원, 5회 유찰 시에는 147,973,630원에 같은 인수액을 더한 157,973,630원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,027,818원 |
| 인수 · (주)아솜느 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 296,959,182원 |
| 3. 근저당 · 디아이동일주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,349,746원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 21,764,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 17,944,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,027,818원을 제외한 296,959,182원이 하나은행에 배당되고, 채권자 총 미배당은 404,099,490원입니다. (주)아솜느 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 전곡읍 은대리 은대초등학교 서측 인근으로, 주변은 농경부락과 농경지가 있는 전곡읍 외곽 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 전곡 중심지까지 승용차로 15분 정도이며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 이불류 생산업체 환희누비의 공장 및 부속용도. 기호(3)는 공장, 기호(4)는 공장·사무실·숙소 등입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층, 샌드위치 판넬 마감, 시멘트 몰탈 위 에폭시 코팅, 하이새시 창호. 사용승인일은 2017.10.23입니다.
- 설비. 기호(4)에 위생·급배수설비가 있고 숙소는 유류보일러 난방설비입니다.
- 토지. 공장용지 2,195.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 119,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액. 현재 최저가 301,987,000원에 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 311,987,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 점유. (주)아솜느의 대항력과 보증금 인수는 핵심 권리입니다. 김경호의 보증금은 미상이라 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물은 포함되지만 제시외 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 범위를 명확히 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 등기상 왕림리 272-2, 273 토지와 환희누비 공장 건물의 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌 외곽의 공장·토지이고 3회 유찰된 물건입니다. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역이므로 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수·현장 범위가 먼저”
이 사건은 감정가 880,428,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 301,987,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 별도 인수하므로 현재 실질취득은 311,987,000원입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다.
등기상 후순위 권리는 말소되지만, 임차인 인수와 공장·토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 계획관리지역·제한보호구역이라는 물적 특성이 동시에 있습니다. 낮아진 최저가 자체보다 임차보증금 인수와 실제 매각 범위·현장 이용가치를 확인하는 것이 우선인 사건입니다.
