부산지방법원 2025타경575. 부산 해운대구 반송동 남흥아파트 102동 1층 102호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 감정가 1억5,000만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1억500만원입니다. 신고된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 보증금이나 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
가격은 최근 실거래와 비교할 때 눈에 띄게 낮습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 202,142,857원, 최신 거래는 187,000,000원인데 현재 최저가는 각각 51.9%, 56.1% 수준입니다. 같은 1층 거래인 2025년 4월 1억5,000만원과 비교해도 최저가는 정확히 70%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 887 남흥아파트 제102동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 신반송로 163 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.88㎡ · 지상 17층 중 1층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1996.06.27 |
| 소유자 | 박천수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산새마을금고 / 108,321,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 1996.08.13. 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권·전세권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신청채권자인 동부산새마을금고의 2017.08.08. 근저당권도 말소기준보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 상승장에서도 최저가는 절반 수준
남흥아파트는 450세대, 1996년 6월 사용승인된 단지입니다. 대상과 같은 전용 84.88㎡의 실거래 12건은 1억5,000만원부터 2억3,000만원까지 분포합니다. 과거 전체 평균은 1억9,500만원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 16 | 209,500,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 16 | 209,500,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 84.88㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 84.88㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 84.88㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 84.88㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 7건 | 202,142,857원 |
최근 12개월 평균은 202,142,857원이고 이전 거래군보다 9.3% 상승했습니다. 최신 거래도 2026년 5월 187,000,000원입니다. 반면 실질취득액은 매수인 인수가 없어 최저가와 같은 105,000,000원으로, 최근 평균의 51.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 4. 근저당 · 국민은행 | 48,000,000원 | 39,030,000원 |
| 5. 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 국민은행 | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,681,247원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 스페셜옥션에이엠씨대부 | 142,500,000원 | 0원 |
| 10. 전세권 · 스페셜옥션에이엠씨대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 동부산새마을금고 | 152,100,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 31,162,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 520,143,617원 중 102,730,000원이 배당되고, 미배당액은 417,413,617원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 417,413,617원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 448,366,617원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 470,019,717원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각대금이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 417,413,617원에서 448,366,617원, 470,019,717원으로 증가합니다. 이는 가격 할인과 별개로 명도 협의가 순조롭지 않을 수 있는 배경입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상 차이는 없습니다.
- 입지. 운동초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 신반송로에 버스정류장, 북서측 근거리에 부산도시철도 4호선 윗반송역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 450세대, 1996.06.27. 사용승인 단지로 승강기·주차장·개별난방·위생 및 급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 11m, 북측 약 19m, 동측 약 12m, 남측 약 14m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역의 공동주택용지이며 공시지가는 676,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 현장 점유를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·국민건강보험공단·해운대구 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 과거 근저당권·전세권의 설정과 말소가 반복된 물건이므로 최신 등기부의 존속 권리와 말소 상태를 직접 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 실거래 할인 폭은 크지만 채광·사생활·소음·습기·배관 상태는 1층 가치와 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 명도 비용 반영. 소유자 잔여금이 없고 채권 미배당이 커 점유자의 협조 가능성을 보수적으로 평가하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 매각기일은 2026.07.21.로 기재돼 있으므로 입찰 진행 여부와 변경·연기·취하 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 남은 가격형 물건
이 물건의 핵심은 단순합니다. 신고된 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 51.9%입니다. 같은 1층 거래 1억5,000만원과 비교해도 4,500만원 낮아, 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명합니다.
다만 높은 할인율만 보고 곧바로 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 임대관계가 미상이고, 국세·건강보험·지방세 압류가 있으며, 채권 미배당액이 4억1,741만원을 넘습니다. 법률상 인수 위험보다 실제 점유관계와 명도 협조, 당해세 확인이 결과를 좌우할 가능성이 큽니다. 가격은 매력적이고 권리상 인수는 없지만, 현장과 원본 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정할 물건입니다.