인수는 0원이지만, 말소기준과 배당순위를 다시 확인해야 한다 — 해운대 대우월드마크 903호

부산지방법원 2025타경583. 해운대구 우동 대우월드마크해운대 102동 903호로, 공부상 용도는 휴양콘도미니엄입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 39층 건물의 9층에 위치하며, 소유자 김영오는 2016.12.12. 매매를 원인으로 2017.02.03. 거래가액 327,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주식회사부산은행이 신청했고 청구액은 316,124,762원입니다.

표면적인 구조만 보면 현재 최저가 386,400,000원에서 집행비용과 선순위 담보권에 매각대금이 모두 소진되고, 후순위 담보권·가압류에는 대규모 미배당이 발생합니다. 미배당된 후순위 권리는 통상 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있으며, 임차인의 전입일도 늦어 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않았습니다. 문제는 어떤 권리가 실제 말소기준인지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 자료가 등기 흐름과 충돌한다

등기 흐름상 말소되지 않은 근저당으로 확인되는 것은 2018.06.28. 주식회사부산은행 187,000,000원, 2019.08.01. 주식회사부산은행 330,000,000원, 2021.02.03. 주식회사부산은행 110,000,000원, 2023.05.22. 주식회사부산은행 180,000,000원, 2023.07.05. 주식회사스토리에프씨 100,000,000원입니다. 다만 2019.08.01. 근저당에는 2023.02.28. 일부포기 기록도 있어 공동담보와 잔존 범위를 원문으로 확인해야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 이태훈 1명입니다. 전입신고일은 2024.07.30.로, 말소기준으로 제시된 2009.03.16. 근저당은 물론 등기상 현존 선순위 후보인 2018.06.28. 근저당보다도 늦습니다. 따라서 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 배당요구는 2025.07.23. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가는 552,000,000원, 현재 최저가는 386,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다는 전제에서는 실질취득액도 386,400,000원입니다.

그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 특히 공부상 용도가 휴양콘도미니엄이고 실제 이용상황도 폐문부재로 확인되지 않았으므로, 일반 아파트 거래가격을 대신 적용하거나 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)

총 채권액 1,390,517,533원 중 채권자 예상배당은 380,190,400원, 미배당은 1,010,327,133원입니다. 집행비용 6,209,600원을 포함하면 매각대금 386,400,000원이 전부 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 국세·지방세와 후순위 채권

등기에는 국세·지방세 압류가 반복적으로 나타나며, 경고사항에는 국세·지방세 압류 7건이 제시되어 있습니다. 일부 압류는 해제로 말소됐지만, 2024.07.17. 사상구 압류, 2024.08.14. 국 압류, 2025.08.12. 사상구 압류, 2026.03.19. 해운대구 압류 등이 기록되어 있습니다.

압류 자체는 말소기준권리 이후로 분류되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 조세채권 중 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 이는 매수인 인수액보다 현재 배당 시뮬레이션의 정확성에 영향을 주는 요소입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해원초등학교 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 판매시설·근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 휴양콘도미니엄이며 실제 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 임대관계도 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 39층 규모이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 동측으로 약 20m 내외, 서측으로 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 평탄한 사다리형 토지로 숙박시설과 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 제한사항. 해일위험지구와 개발행위허가제한구역이 기재되어 있으며, 개발행위허가 제한용도는 업무시설 중 오피스텔입니다.
• 공시지가. 9,669,000원/㎡, 토지면적 5,202.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교값이 없고 공부상 휴양콘도미니엄이므로, 일반 공동주택 시세를 그대로 대입하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2009년 중소기업은행 근저당과 2017년 사상중앙새마을금고 근저당의 말소기록이 현재 유효사항에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 배당순위 재산정. 말소된 권리를 제외할 경우 부산은행·스토리에프씨·가압류권자의 배당순서와 신청채권자 배당액이 달라지는지 점검하세요.
• 임차인 보완 확인. 이태훈의 보증금·확정일자·점유범위와 2025.07.23. 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 현장 이용상태. 공부상 휴양콘도미니엄이나 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 점유자, 내부 상태, 실제 사용형태를 현장에서 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 현재 매물가격을 별도로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 330,000,000원 근저당의 공동담보와 2023.02.28. 일부포기 범위를 원문에서 대조하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘권리자료의 일치’다

현재 계산만 보면 최저가 386,400,000원에 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 이태훈도 대항력이 없어 임차보증금 승계위험은 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 인수액이 아닙니다. 말소된 근저당이 말소기준과 선순위 배당권으로 다시 등장한다는 내부 충돌이 있습니다.

또한 공부상 용도는 휴양콘도미니엄이고 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 비교값도 없어 최저가의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 권리 원본이 정리되고, 임차인 보증금·조세채권·실제 이용상태·동일 용도 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 입찰을 보류하는 것이 맞습니다. 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 결과보다 그 결과를 만든 권리순서가 맞는지를 먼저 검증해야 합니다.