부산지방법원 2025타경613. 부산 수영구 민락동 타워더모스트광안 7층 740호로, 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 강지유는 2021.11.12. 거래가액 188,760,100원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 경남은행과 국민은행의 가압류, 경매개시결정, 국과 수영구의 압류가 이어졌습니다. 경남은행 가압류는 2025.06.26. 해제되어 2025.06.27. 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 실제 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았고 임대관계도 미상인 만큼, 명도와 점유 확인은 별도의 현장 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 7층 740호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 민락수변로17번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상황 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 7층 740호 |
| 소유자 | 강지유 (2021.11.12. 거래가액 188,760,100원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 110,621,522원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.12. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 가압류와 국·수영구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경남은행 가압류는 경매 진행 중 별도로 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 배당 가정에서는 매수인에게 승계되는 권리나 인수금액이 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 169,000,000원의 70%인 118,300,000원입니다. 다만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 최저가가 낮아진 사실과 최근 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 73,368,983원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 108,293,363원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 132,689,189원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 배당 부족액은 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다. 다만 가격 적정성은 주변 오피스텔의 최근 거래와 임대수익, 관리비, 내부 상태를 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 21,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 36,212,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 189,212,783원 중 예상배당은 115,843,800원이며, 미배당은 73,368,983원입니다. 신청채권자 청구액 110,621,522원은 현재 회차의 배당 가정에서 충족되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안리해수욕장 남동측 인근에 있으며, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 7층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외, 동측 약 15m 내외 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 6,054㎡이며 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·대출·임대수익 평가 방식이 다르므로, 최근 실거래와 공실·임대료를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현장에서 점유자가 발견되면 보증금·전입일·점유 개시일·확정일자를 확인하기 전에는 대항력과 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래금액을 대조해야 합니다.
- 수익성 검토. 실제 임대료·공실 기간·관리비·내부 수리비를 확인해 오피스텔의 실질 보유비용과 임대수익을 계산해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국과 수영구의 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 조세채권 금액을 확인해야 하며, 실제 배당은 제시된 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “안심 입찰”은 다르다
이 물건은 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 실제 이용상황과 임대관계가 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교값도 없어 최저가 118,300,000원이 시장가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다.
권리는 통과, 가격과 점유는 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유자와 내부 상태, 주변 오피스텔의 최근 거래·임대수익을 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하는 것입니다.