의정부지방법원 2025타경4117. 경기도 의정부시 민락동 927-1 ‘의정부더리브센텀스퀘어1’ 지식산업센터1동 1층 119호 사건입니다. 감정평가서상 기호 1, 2는 각각 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 구분상가 2개호는 일괄매각 대상입니다. 소유자는 박단비이고, 신청채권자는 주식회사 국민은행, 청구금액은 526,427,115원입니다.
권리 구조의 핵심은 명확합니다. 2024.05.23. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권 채권최고액 616,200,000원이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 하나자산신탁·경기신용보증재단· 하나카드주식회사·삼성카드주식회사의 가압류와 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순히 “감정가 대비 크게 떨어졌다”는 이유만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 가격은 감정가의 16.8%이지만 이미 5회 유찰된 상태이고, 119호·120호 내부에 경계를 구분할 수 있는 경계벽이 설치되어 있지 않으며 전기도 들어오지 않는 상태입니다. 임대관계 역시 미상으로, 가격의 낮음과 물건의 사용·환금성 문제를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층119호 [도로명주소] 경기도 의정부시 배꽃길 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 지식산업센터1동 1층 119호·120호 일괄매각 |
| 소유자 | 박단비 |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 162,692,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 526,427,115원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 토지면적 6,086.0㎡ |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 등기상 2022.09.05. 소유권보존 신탁은 이미 말소되었고, 2023.01.10. 박단비 앞으로 소유권이전 및 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권도 등기부상 이미 말소되었습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.05.23. 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 616,200,000원이고, 이후 발생한 가압류 4건 및 2025.09.09. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격·유찰 분석 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 162,692,000원으로 감정가 968,000,000원의 약 16.8%입니다. 이미 5회 유찰된 현재 회차에서 가격은 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
오히려 이 사건에서는 반복 유찰과 물건 자체의 사용조건을 함께 봐야 합니다. 감정평가서에는 본건을 근린생활시설로 이용 중이라고 평가하면서도, 2개호 사이 경계가 구분되지 않고 전기가 들어오지 않는 상태라고 기재되어 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실 자체를 가격 메리트의 증거로 삼기보다, 일괄매각 대상 전체의 실제 이용 가능성과 매수 후 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.8% | 162,692,000원 | 714,036,816원 |
| 6회 유찰 시 | 11.8% | 113,884,400원 | 762,161,110원 |
| 7회 유찰 시 | 8.2% | 79,719,080원 | 795,766,991원 |
현재 회차의 실질취득가는 인수 0원을 전제로 162,692,000원입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하다는 표현은 하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,077,688원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 616,200,000원 | 159,614,312원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 169,775,532원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 15,332,992원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 24,442,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 162,692,000원에서는 집행비용 3,077,688원을 제외한 159,614,312원이 주식회사 국민은행에 배당되는 구조입니다. 전체 채권 청구액 합계는 873,651,128원이고 총 배당액은 159,614,312원으로, 714,036,816원의 채권 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 단지 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트형 공장, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통시 됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 대체로 무난시 됩니다.
- 이용상태. 기호 1, 2는 각각 근린생활시설로 이용 중입니다. 다만 두 구분상가 내부에는 경계를 구분할 수 있는 경계벽이 설치되어 있지 않고 전기가 들어오지 않는 상태입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 기호 1(119호), 기호 2(120호)이며 외벽은 복합판넬·커튼월·통유리, 창호는 페어글래스창호 마감입니다. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 대체로 평탄한 가로장방형이며, 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 9~10미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 6,086.0㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰이 진행된 상태이고 2개호 일괄매각 및 경계 구분 불명확·전기 미공급이라는 현황조건이 있어, 단순한 최저가 수준만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.05.23. 주식회사 국민은행 근저당권(채권최고액 616,200,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 확인. 본건 구분상가 2개호인 119호·120호가 일괄매각 대상입니다. 개별 호수만을 기준으로 사용가치를 판단하지 말고 매각대상 전체를 함께 확인하세요.
- 경계 확인. 상가 내부에 경계벽이 설치되어 있지 않아 본건 상가들의 경계를 구분할 수 없는 상태입니다. 실제 사용·구획·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전기 확인. 현재 전기가 들어오지 않는 상태로 조사되어 있습니다. 전력 공급 가능 여부와 필요한 조치·비용은 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이며 확인된 임차인은 없습니다. 실제 점유자와 임대차관계는 현황조사로 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 162,692,000원은 감정가의 16.8%지만 5회 유찰 상태입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’는 전제보다 현황조건과 활용 가능성을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 명확합니다. 2024.05.23. 국민은행 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 왜 5회 유찰됐는가입니다. 현재 최저매각가가 162,692,000원으로 감정가 968,000,000원의 16.8%까지 내려왔음에도 유찰이 반복됐고, 119호·120호 일괄매각, 내부 경계벽 미설치, 전기 미공급, 임대관계 미상이라는 조건이 있습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 최저가 자체를 시세 메리트로 해석할 수 없습니다.
권리는 합격, 물건은 현장 확인이 우선입니다. 특히 낙찰 후 바로 사용할 수 있는지, 두 개호의 실제 구획과 전력 공급이 가능한지, 임대관계와 점유상태가 어떤지를 확인한 뒤 162,692,000원이라는 현재 가격을 판단해야 합니다. 다음 회차에서는 매각가가 113,884,400원, 그 다음에는 79,719,080원으로 내려가는 시나리오가 있으므로, 무조건 현재 가격에 응찰하기보다 유찰 회차와 현황조건을 함께 놓고 판단하는 것이 핵심입니다.
