의정부지방법원 2025타경4117. 경기도 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층119호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 등기부상 소유자는 박단비입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.05.23 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 616,200,000원입니다. 이후 하나자산신탁, 경기신용보증재단, 하나카드, 삼성카드의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 232,417,000원입니다. 감정가 968,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 회차 표기상 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 현황상 두 구분상가 내부에 경계벽이 없고 바닥에도 경계를 나누는 표시를 확인하기 어려우며, 전기가 들어오지 않는 상태라는 점은 입찰 전 직접 확인해야 할 핵심 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4117 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층119호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박단비 |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 232,417,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 526,427,115원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.23 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 616,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2023.01.10 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.05.23 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 4건과 2025.09.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 968,000,000원, 현재 최저매각가는 232,417,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 감정가 대비 24%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 162,691,900원, 6회 유찰 시 113,884,330원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 232,417,000원 | 228,363,162원 | 645,287,966원 |
| 5회 유찰 시 | 162,691,900원 | 159,614,213원 | 714,036,915원 |
| 6회 유찰 시 | 113,884,330원 | 111,489,949원 | 762,161,179원 |
가격은 크게 낮아졌지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다. 특히 본건은 구분상가 내부 경계 상태와 전기 미공급 문제가 명시돼 있으므로 가격보다 먼저 현황과 사용 가능성을 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,838원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 616,200,000원 | 228,363,162원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 169,775,532원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 15,332,992원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 24,442,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 4,053,838원을 제외한 228,363,162원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 이후 가압류 채권에는 배당되지 않습니다. 채권자 전체 미배당액은 645,287,966원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 119호와 120호 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주변환경. 주변은 근린생활시설, 아파트형 공장, 공원, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·콘크리트지붕 10층 건물의 1층 119호이며 외벽은 복합판넬·커튼월·통유리, 창호는 페어글래스창호 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 대체로 가로장방형의 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 9~10m 내외 도로에 접합니다.
- 제한. 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분경계 확인. 119호와 120호 내부에 경계벽이 없고 바닥 경계도 구분하기 어렵다는 현황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 전기 상태 확인. 전기가 들어오지 않는 상태로 기재돼 있으므로 실제 사용 가능 상태와 필요한 조치를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 별도의 비교가격을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행과 후순위 가압류 채권의 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재돼 있으므로 119호와 함께 다뤄지는 범위를 매각서류 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 더 중요한 물건”
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.23 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 물리적 현황과 가격 확인입니다. 4회 유찰돼 최저가가 232,417,000원까지 내려왔으나 비교 실거래 자료가 없고, 두 구분상가의 경계가 명확하지 않으며 전기가 들어오지 않는 상태가 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증, 현황은 반드시 확인입니다.
