의정부지방법원 2025타경4117. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층의 119호와 120호를 함께 매각하는 근린생활시설입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 지점은 2023년 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 권리는 국민은행 근저당보다 앞서지만 2024.05.24. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 2024.05.23. 설정된 국민은행 근저당이고, 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 정리되지만 물건의 현황은 단순하지 않습니다. 119호와 120호는 같은 소유자의 구분상가로 일괄매각되며, 내부에 두 호실의 경계를 구분하는 벽이 설치되어 있지 않습니다. 바닥도 타일로 이어져 있어 현장에서 각 호의 경계를 구분하기 어렵고, 조사 당시 전기가 들어오지 않는 상태였습니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저 실제 이용·복구·재분할 가능성을 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층 119호·120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 근린생활시설 · 119호·120호 일괄매각 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박단비 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 474,320,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 526,427,115원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 우리은행 근저당은 말소 완료
2023.01.10. 설정된 우리은행 근저당의 채권최고액은 636,000,000원이지만, 2024.05.24. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이를 매수인이 인수하거나 매각대금에서 배당해야 할 존속 권리로 볼 수 없습니다. 말소기준은 하루 앞선 2024.05.23. 설정된 국민은행 근저당 616,200,000원이며, 그 뒤에 등기된 하나자산신탁·경기신용보증재단·하나카드· 삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 968,000,000원의 49%인 474,320,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 동일 건물이나 유사 호실의 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 국민은행 청구액 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 474,320,000원 | 59,250,315원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 332,024,000원 | 199,851,451원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 232,416,800원 | 298,064,150원 |
유찰이 거듭될수록 신청채권자인 국민은행의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인이 그 부족액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 자체는 최초 감정가 수준에서 수요가 형성되지 않았다는 결과이므로, 상가의 실제 임대수익과 공실 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
③ 등기기록 기준 예상배당표 (매각가 474,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,143,200원 |
| 우리은행 근저당 | 636,000,000원 | 0원 · 말소 완료 |
| 1. 국민은행 근저당 | 526,427,115원 | 467,176,800원 |
| 2. 하나자산신탁 가압류 | 169,775,532원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 47,900,000원 | 0원 |
| 4. 하나카드 가압류 | 15,332,992원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 24,442,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 7,143,200원을 제외한 467,176,800원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 국민은행 청구액 526,427,115원 중 59,250,315원이 미배당되지만 매수인에게 승계되지는 않습니다. 실제 배당은 세금·배당요구·채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 이용상태. 119호와 120호는 각각 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 같은 소유자의 구분상가 2개 호실을 함께 매각합니다. 개별 호실만 분리해 취득하는 사건이 아닙니다.
- 호실 경계. 내부에 119호와 120호의 경계벽이 없고 바닥도 타일로 연속돼 있어 현황상 두 호실의 경계를 구분하기 어렵습니다.
- 전기 상태. 현황조사 당시 상가 내부에 전기가 들어오지 않는 상태였습니다. 전력 공급, 계량기, 내부 배선 상태를 확인해야 합니다.
- 입지. 주변은 근린생활시설, 아파트형 공장, 공원, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구에 속하고, 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 9~10m 도로에 접하며, 토지 현황은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 우리은행 근저당이 2024.05.24. 말소된 사실과 국민은행 근저당이 말소기준권리가 되는 구조를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 대상이 119호와 120호를 모두 포함하는지 매각목록과 감정평가서 원본을 대조하세요.
- 호실 경계 측량. 집합건축물대장·도면과 실제 바닥 및 벽체 위치를 대조해 각 전유부분의 법적 경계와 사용 가능 면적을 확인하세요.
- 전기 복구 확인. 전기 미공급 원인, 계량기 설치 여부, 체납·해지 여부와 복구비를 관리주체 및 공급기관에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자나 점유자가 있는지, 인도 가능 시점과 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 숫자만 사용하지 말고, 동일 건물 1층 근린생활시설의 실제 매매가·임대료·공실 상태를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리상태 확인. 공용관리비, 내부 설비, 급배수시설, 소방시설과 두 호실의 독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건 현황은 복잡하다
이 사건은 등기만 보면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 선순위였던 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세와 비교할 실거래 근거가 없고, 119호·120호의 경계벽이 없으며 전기도 들어오지 않는 상태입니다. 여기에 임대관계까지 미상인 만큼, 권리는 통과하되 가격과 현황은 보류가 적절합니다. 실제 경계·전기 복구·점유·임대수익을 확인한 뒤 그 비용을 모두 차감한 금액이 이 물건의 실질적인 입찰 상한입니다.