부산지방법원 2025타경2843. 부산 북구 구포동의 현칭 ‘삼현아파트’ 5층 505호로, 공부상 용도는 공동주택이고 사건상 물건종류는 다세대입니다. 전체 소유권은 강경희 씨 5/7, 김병권 씨 2/7로 나뉘어 있으며, 이번 경매는 강경희 씨의 5/7 지분만 매각하는 사건입니다. 김병권 씨는 이미 2/7 지분을 가진 공유자인 동시에 이번 강제경매의 채권자입니다.
권리 승계만 보면 비교적 단순합니다. 황수근 씨의 전입일은 2016.10.11로, 말소기준으로 정리된 1998.06.09 가압류보다 늦어 대항력이 없고 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다. 반면 입찰의 본질적인 위험은 권리 승계가 아니라 공유지분 취득에 있습니다. 낙찰 후에도 김병권 씨의 2/7 지분이 그대로 남으므로 단독으로 전체 부동산을 처분하거나 사용하는 구조가 아니며, 공유자 우선매수도 1회 허용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 782-25 5층 505호 도로명: 부산광역시 북구 시랑로48번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택 · 현칭 삼현아파트 505호 |
| 면적 / 층 | 73.8㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 |
| 소유관계 | 강경희 5/7 · 김병권 2/7 |
| 매각대상 | 강경희 지분 5/7 · 공유자 우선매수는 1회에 한함 |
| 감정가 / 최저가 | 71,800,000원 / 50,260,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병권 / 1,871,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 등기 이력 대조가 필요하다
말소기준은 1998.06.09 접수된 대우할부금융주식회사 가압류 11,707,960원으로 정리돼 있습니다. 2017년 상록수제일차유동화전문 유한회사의 가압류와 2025년 김병권 씨의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 황수근 | 2016.10.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
황수근 씨는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며 전입일은 2016.10.11입니다. 말소기준일 1998.06.09 이후 전입으로 정리돼 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 명도 협의에 앞서 점유관계와 임대차 원본을 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 62.8%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
삼현은 19세대, 1984.10.24 준공된 공동주택입니다. 면적 73.8㎡의 최근 12개월 거래는 2026년 5월 2층, 80,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.8㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.8㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최저가 50,260,000원은 최신 거래가 80,000,000원의 62.8%입니다. 그러나 거래사례는 통상적인 부동산 거래가격이고, 이 사건은 전체 소유권이 아니라 5/7 지분매각입니다. 취득 단위가 다르므로 37.2% 할인된 일반 매물처럼 비교할 수 없습니다. 지분 취득 후에도 공유관계가 지속되고 사용·처분·환금 과정에 제약이 따르기 때문에, 이 62.8% 지표만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,304,680원 |
| 1. 가압류 · 대우할부금융주식회사 | 11,707,960원 | 11,707,960원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 가압류 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 30,292,032원 | 17,747,360원 |
| 4. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 1,871,901원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김병권 | 1,871,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 신고액 합계 65,243,794원 중 예상배당은 48,955,320원이며 미배당액은 16,288,474원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6%인 1,304,680원으로 추정됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 50,260,000원 | 48,955,320원 | 16,288,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 35,182,000원 | 34,148,724원 | 31,095,070원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 24,627,400원 | 23,784,107원 | 41,459,687원 | 0원 |
⑤ 지분매각·공유자 우선매수 — 이 사건의 실제 승부처
- 매각 대상. 전체 소유권이 아닌 강경희 씨 지분 5/7만 매각됩니다. 김병권 씨 지분 2/7은 매각 후에도 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한해 허용됩니다. 외부 응찰자는 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수 가능성을 고려해야 합니다.
- 사용·처분 구조. 낙찰자가 취득하는 권리는 공유지분이므로 전체 부동산을 단독으로 처분하는 일반 소유권 취득과 구조가 다릅니다.
- 환금성. 19세대, 1984.10.24 준공 공동주택의 지분만 취득하는 사건입니다. 최근 거래도 1건이어서 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 황수근 씨의 대항력은 없지만 보증금과 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 낙찰 전 현재 점유상태와 명도 가능성을 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시교육청학생예술문화회관 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택· 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 구명역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 862,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,120㎡이고 지목은 대, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 입찰 대상이 강경희 씨의 5/7 지분임을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수 대응. 김병권 씨가 1회 우선매수권을 행사할 수 있다는 전제에서 보증금 조달과 입찰 전략을 세워야 합니다.
- 가격 비교 단위. 최신 거래 80,000,000원은 73.8㎡ 거래사례이고, 경매 최저가 50,260,000원은 지분매각 금액입니다. 62.8%만 보고 일반 매물 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 등기·배당 대조. 말소된 것으로 기재된 1998년 가압류와 2005년 근저당권이 예상배당에 포함돼 있으므로 현존 권리와 배당요구 관계를 원문으로 확인하세요.
- 점유·명도. 황수근 씨의 임대차계약, 보증금, 현재 점유상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공동주택 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 공유관계 해소 계획. 낙찰 후 보유, 공유지분 협의, 전체 처분 등 출구전략을 입찰 전에 구체화하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 일반 매물”
이 사건은 임차인의 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리 승계 부담이 낮습니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 삼현아파트 505호 전체가 아니라 강경희 씨의 5/7 지분입니다. 공유자 김병권 씨의 2/7 지분은 남고, 공유자우선매수도 1회 허용됩니다.
최저가 50,260,000원이 최신 거래가 80,000,000원의 62.8%라는 수치도 지분매각이라는 조건을 빼면 의미가 왜곡됩니다. 여기에 19세대·1984년 준공이라는 환금성 조건, 점유자의 보증금 미상, 등기 말소 이력과 예상배당표의 대조 필요성까지 겹칩니다. 결론은 권리 승계는 통과, 지분 구조와 환금성은 경계입니다. 단순 저가 낙찰 목적보다는 공유관계를 해소할 구체적인 계획과 보수적인 입찰가가 먼저 필요한 사건입니다.
