부산지방법원 2025타경2959. 부산 사하구 하단동 가락타운아파트 103동 16층 1605호, 전용면적 비교대상 84.96㎡의 공동주택입니다. 감정가는 385,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 269,500,000원입니다. 동일 면적 최근 거래 평균보다 낮은 가격대이지만, 이 사건은 단순히 “인수 0원 아파트”로 결론 내리기 전에 말소기준권리와 예상배당의 불일치를 먼저 해소해야 합니다.
등기 순서상 1999.07.15. 한국외환은행 근저당 140,000,000원이 가장 이르지만, 2004.07.02. 해당 근저당권 설정등기 말소가 기재되어 있습니다. 이 기재가 유효하다면 현존하는 담보권 중 가장 빠른 권리는 2015.06.22. 부산은행 근저당 174,000,000원으로 읽힙니다. 그러나 예상배당표는 한국외환은행에 140,000,000원을 먼저 배당하고 있어, 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하지 않고는 권리관계를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 1161-2 가락타운아파트 제103동 제16층 제1605호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 하신번영로 365 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 20층 내 16층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 단지정보 | 가락타운1 · 1,746세대 · 1992.09.14. 준공 |
| 소유자 | 박미순 (2012.12.24. 매매, 거래가액 170,000,000원 · 2012.12.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 116,817,508원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당 말소 여부가 핵심
등기 기재대로 한국외환은행 근저당이 말소된 상태라면, 2015.06.22. 부산은행 근저당이 현존 권리 중 가장 빠른 담보권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당, 한국무역보험공사 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 읽힙니다. 다만 중소기업은행 근저당은 채권최고액이 미화 660,000달러로 기재되어 있어 원화 환산액과 실제 피담보채권액은 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 거래 편차가 크다
가락타운1 동일 면적대 84.93㎡·84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 284,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 290,000,000원입니다. 현재 최저가 269,500,000원은 최근 평균의 94.8%로 평균과 최신 거래보다 낮지만, 거래 범위가 240,000,000원부터 330,000,000원까지 넓어 내부 상태·층·향을 확인하지 않고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 19 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 284,333,333원 |
16층인 본건과 가까운 고층 거래로는 14층 325,000,000원, 15층 330,000,000원, 19층 305,000,000원이 있습니다. 반면 저층 거래는 240,000,000원·245,000,000원도 있어 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 감정가 385,000,000원과 실거래 사이의 차이 및 1992.09.14. 준공 단지의 내부 수선 상태를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 174,000,000원 | 124,927,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 미화 660,000달러 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,425,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 532,215,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 원화 채권액은 2,271,215,774원, 채권자 배당액은 264,927,000원, 미배당액은 2,006,288,774원입니다. 중소기업은행의 미화 채권은 원화 채권총액 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 충족 여부 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 269,500,000원 | 124,927,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 188,650,000원 | 45,208,900원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,054,999원 | 0원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 하단중학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 가락타운1은 1,746세대이며 1992.09.14. 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재하지만 가격 범위가 넓습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고 평탄한 공동주택 부지이고 단지 내 가로망시설이 정비되어 있습니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류와 접합니다. 상대보호구역·절대보호구역·비행안전구역·역사문화환경보존지역이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 1999.07.15. 한국외환은행 근저당과 2004.07.02. 말소등기의 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 법원이 표시한 최선순위 설정일자와 매수인 인수사항이 2015.06.22. 부산은행 근저당 기준인지 확인하세요.
- 배당표 재계산. 한국외환은행 배당 140,000,000원 반영 여부와 부산은행 청구액 116,817,508원의 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 외화 근저당. 중소기업은행 채권최고액 미화 660,000달러의 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 주민등록 전입자, 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 시세 상한 설정. 현재 최저가는 최근 평균의 94.8%이지만 실거래 범위가 240,000,000원부터 330,000,000원까지 넓습니다. 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 체납 관리비. 장기 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소에 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.21.입니다. 변경·연기·취하·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류
이 물건의 현재 최저가 269,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 284,333,333원의 94.8%이고 최신 거래 290,000,000원보다 낮습니다. 배당계산대로 매수인 인수액이 0원으로 확정된다면 가격 조건은 검토할 만합니다.
하지만 권리분석의 출발점인 말소기준권리가 아직 명확하지 않습니다. 등기부에는 1999년 한국외환은행 근저당이 2004년 말소된 것으로 기재되어 있는데, 예상배당에서는 해당 권리에 140,000,000원을 배당합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “시세보다 낮은 가격이지만, 등기 말소와 점유관계가 확인되기 전에는 입찰 보류”입니다. 원본 확인을 통해 한국외환은행 권리가 실제로 말소됐고 매수인 인수사항도 없다는 점이 확정돼야 현재 최저가를 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.