최저가 770,700,000원은 최근 시세의 72.5% — 다만 말소기준권리 원본 대조가 먼저

부산지방법원 2025타경3068. 부산 북구 화명동 화명롯데캐슬카이저 205동 17층 1702호, 전용 171.77㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,101,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 770,700,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 1,063,125,000원, 최신 거래는 2026년 6월 1,080,000,000원으로 확인됩니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 72.5%인 만큼 숫자만 놓고 보면 가격 여유가 분명합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 권리분석 자료에서는 2013년 6월 28일 국민은행 근저당 432,000,000원이 말소기준권리로 표시돼 있지만, 등기 이력에는 같은 근저당을 2018년 4월 4일 해지로 말소한 기록이 존재합니다. 2018년 부산은행 근저당 488,400,000원도 2023년 4월 28일 말소됐고, 다른 부산은행 근저당들 역시 각각 2019년과 2023년에 말소된 기록이 있습니다. 반면 제시된 예상배당표에는 이 권리들이 배당대상으로 다시 포함돼 있어 등기 순위와 배당계산 사이의 불일치가 나타납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 표시된 말소기준과 말소등기가 충돌한다

현재 등기 이력에서 말소되지 않은 것으로 나타나는 담보권은 2023년 4월 27일 국민은행 근저당 374,000,000원과 220,000,000원, 2023년 8월 14일 중소기업은행 근저당 600,000,000원입니다. 다만 경매개시결정은 2025년 8월 21일 국민은행 신청으로 등기됐으며, 신청 청구액은 203,074,995원입니다.

등재된 임차인은 없습니다. 제시된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서· 매각물건명세서에서 실제 점유자와 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 시장은 하락 흐름

화명롯데캐슬카이저 전용 171.77㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,095,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균 1,063,125,000원과 2026년 6월 최신 거래 1,080,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

현재 최저가 770,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 제시된 인수액이 0원이므로 실질취득액도 770,700,000원으로 계산됩니다. 따라서 권리관계가 원본 확인을 통해 정리된다는 전제에서는 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.3%인 하락 흐름이므로 과거 최고 거래 1,250,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 770,700,000원 가정)

제시 채권액 합계 5,188,900,000원, 배당액 합계 760,593,000원, 미배당액 4,428,307,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 위 배당표에 포함된 을구 1번·3번·4번·6번·7번 근저당은 등기 이력에 말소 기록이 있으므로 실제 배당표와 일치하는지 반드시 원본을 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 계산은 동일

각 회차에서 제시된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유관계 확인 전에는 이를 최종 확정값으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 17층입니다.
• 입지. 낙동고등학교 북측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 화명롯데캐슬카이저는 5,239세대이며 사용승인일은 2012.06.27입니다.
• 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 정비구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 도시철도 및 도로 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 을구 1번 국민은행 근저당의 2018.04.04. 말소 여부를 최신 등기부 원본에서 확인하고 실제 최선순위 권리를 확정해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 말소된 것으로 기재된 을구 1번·3번·4번·6번·7번 권리가 예상배당에 포함된 이유를 배당요구종기 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 시장 하락 반영. 최근 거래 추세가 -8.3%이므로 전체 평균이나 과거 1,250,000,000원 거래만을 근거로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 층·상태 비교. 본건은 17층이며 최근 거래는 15층부터 34층까지 분포합니다. 내부 상태, 향, 조망, 수리비를 반영해 비교해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21이고 등기 발급일은 2026.07.27입니다. 매각 결과, 변경 또는 재매각 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 5,239세대 대단지 아파트로 관리사무소에서 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 권리기준은 확인 전 보류”

현재 최저가 770,700,000원은 최근 12개월 평균 1,063,125,000원의 72.5%이고, 제시된 매수인 인수액도 0원입니다. 가격만 보면 검토할 이유가 충분합니다. 하지만 2013년 국민은행 근저당을 말소기준으로 삼은 표시와 2018년 말소등기가 정면으로 충돌하고, 이미 말소된 근저당들이 예상배당표에 포함돼 있습니다.

따라서 이 사건은 “싸고 권리도 깨끗한 아파트”로 바로 결론 낼 물건이 아닙니다. 최근 시세보다 낮은 가격은 장점이지만, 그 장점은 실제 최선순위 권리와 점유관계, 배당순위가 원본 서류에서 확인된 뒤에만 유효합니다. 최근 거래 추세도 -8.3%로 하락 중이므로 권리 불일치와 시장 하락을 모두 반영한 보수적 접근이 필요합니다.