부산지방법원 2025타경5133. 해운대구 좌동 해운대화목타운 105동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 강명원이고, 2020.04.03. 거래가액 600,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 이 경매의 말소기준권리이며 채권최고액은 407,000,000원입니다. 이후 페퍼저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 문제는 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 857,000,000원인데, 동일 면적 155.41㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 571,500,000원입니다. 최저가는 이 최근 평균의 150.0%에 달합니다. 최신 거래도 2025.11. 558,000,000원이어서 현재 최저가를 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5133 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1310 해운대화목타운 105동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 155.41㎡ · 23층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 강명원 · 2020.04.03. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 857,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 456,387,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.03. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기 설정 당시 407,000,000원이고, 2025.01.09. 변경등기에는 373,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당계산은 제공된 배당표에 따라 407,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 2022.01.20. 페퍼저축은행 근저당권 543,600,000원과 2025.03.31. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격대와 큰 괴리
해운대화목타운 동일 면적 155.41㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 762,666,666원이지만 2021년의 1,145,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 571,500,000원, 최신 거래는 558,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 155.41㎡ | 11 | 558,000,000원 |
| 2025.09 | 155.41㎡ | 11 | 585,000,000원 |
| 2021.09 | 155.41㎡ | 15 | 1,145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 155.41㎡ | 2건 | 571,500,000원 |
최저매각가 857,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 150.0%입니다. 최신 거래 558,000,000원과 비교해도 299,000,000원 높습니다. 또한 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -50.1%의 하락 추세로 계산돼 있습니다. 따라서 전체 평균 762,666,666원만을 근거로 가격 매력을 평가하면 최근 시장을 왜곡할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 543,600,000원 | 439,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 950,600,000원 중 846,030,000원이 배당되고, 미배당액은 104,570,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 857,000,000원 | 104,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 685,600,000원 | 274,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 548,480,000원 | 410,004,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 685,600,000원, 2회 유찰 시에는 548,480,000원입니다. 2회 유찰 가격은 최신 거래 558,000,000원과 최근 12개월 평균 571,500,000원보다 낮아지는 구간입니다. 반면 현재 신건 가격은 최근 시세와의 괴리가 매우 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역 북동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 학교, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 23층 건물 내 8층 802호이며, 급·배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·주차장·도시가스·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,414,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 화목 단지는 896세대이며 준공일은 1996.11.30.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 762,666,666원보다 최근 12개월 평균 571,500,000원과 최신 거래 558,000,000원을 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -50.1%로 계산돼 있으므로 과거 1,145,000,000원 거래를 현재 기준가격처럼 적용하면 안 됩니다.
- 신건 가격. 현재 857,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.0%입니다. 가격 경쟁력은 유찰 이후 회차에서 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능성을 원본 조사자료로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제
이 사건의 말소기준권리는 2020.04.03. 우리은행 근저당권이고, 이후 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로, 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 현재 신건 최저가 857,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 571,500,000원의 150.0%입니다. 최신 거래는 558,000,000원이고 최근 추세도 -50.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격 괴리가 핵심 리스크입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 없고, 유찰 후 최저가가 최근 실거래 구간에 접근하는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
