부산지방법원 2025타경5133. 해운대구 좌동 해운대화목타운 105동 8층 802호 아파트입니다. 감정요항표상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 23층 건물의 제8층 제802호입니다. 현 소유자 강명원은 2020.04.03 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 600,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 별도 검토가 필요합니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 599,900,000원이지만, 동일면적 최근 12개월 평균은 571,500,000원이고 최신 거래는 558,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1310 해운대화목타운 105동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 23층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 강명원 (2020.04.03 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 599,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 456,387,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2020.04.03 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당과 2025.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가도 최근 거래보다 높다
해운대화목타운은 896세대, 사용승인일은 1996.11.30입니다. 동일면적 155.41㎡ 실거래는 최근 자료에서 3건 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 거래 2건의 평균은 571,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 155.41㎡ | 11 | 558,000,000원 |
| 2025.09 | 155.41㎡ | 11 | 585,000,000원 |
| 2021.09 | 155.41㎡ | 15 | 1,145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 155.41㎡ | 2건 | 571,500,000원 |
전체 3건 평균은 762,666,666원이지만, 여기에는 2021.09의 1,145,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 599,900,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%이고, 최신 거래 558,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격과 과거 거래가격의 추세 지표 역시 -50.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,399,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 543,600,000원 | 184,501,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 599,900,000원 가정 시 총 채권액 950,600,000원 중 591,501,000원이 배당되고, 미배당액은 359,099,000원입니다. 페퍼저축은행은 184,501,000원을 배당받는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 599,900,000원 | 591,501,000원 | 359,099,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 419,930,000원 | 413,330,700원 | 537,269,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 293,951,000원 | 289,035,686원 | 661,564,314원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 규모보다 실제 매수 가격이 최근 시장가격과 어떤 관계에 있느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역 북동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 공시지가는 2,414,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 23층 건물이며, 급·배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·주차장·도시가스 및 열병합방식 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지·거래. 화목 단지는 896세대이고 동일면적 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 거래와 최근 거래 사이 가격 차이가 큰 만큼 과거 고가 거래보다 최신 거래 수준을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선 확인. 전체 실거래 평균 762,666,666원보다 최근 12개월 평균 571,500,000원과 최신 거래 558,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 최저가의 위치. 599,900,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당은 최초 407,000,000원 설정 후 2025.01.09 채권최고액 373,000,000원 변경등기가 있습니다. 배당요구 및 실제 채권액은 원본 기록을 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 세금 관련 사항도 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리분석 자체보다 599,900,000원이라는 현재 가격이 시장가격과 맞는지가 핵심입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 571,500,000원, 최신 거래는 558,000,000원이며 최근 거래가격 추세는 -50.1%입니다. 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실과 별개로, 현재 실질취득액은 최근 시세보다 높은 구간입니다. 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 현재 회차에서 확인되지 않는 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
