부산지방법원 2025타경3129. 부산 사상구 모라동 백양푸른숲아파트 407동 14층 1401호입니다. 공부상 아파트로, 1993.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 건물의 14층에 위치합니다. 소유자 김영도는 2017.06.14 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 채권최고액 85,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
현재 회차의 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원이어서 실질취득액은 최저가와 같은 81,200,000원입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 407동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 모라로192번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 15층 중 14층 · 1993.07.24 사용승인 |
| 소유자 | 김영도 · 2017.06.14 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 72,750,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차인 / 매수인 인수 | 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소 연혁 대조 필요
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계와 관련한 매수인 인수 위험은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 56,840,000원, 그다음 회차는 39,788,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원이므로 각 회차의 매각가가 곧 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 121,461,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 145,383,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 162,128,184원 | 0원 |
백양푸른숲은 900세대이며 1993.07.24 준공됐고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 그러나 최근 낙찰가와 동일 단지 실거래 비교금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자는 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 | - |
| 1. 근저당 · 씨티은행 | 33,800,000원 | 33,800,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험 | 41,600,000원 | 41,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 39,600,000원 | 3,938,400원 | 35,661,600원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 85,800,000원 | 0원 | 85,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 200,800,000원 | 79,338,400원 | 121,461,600원 |
집행비용 1,861,600원을 제외한 채권자 예상배당은 79,338,400원이며, 총채권 200,800,000원 중 121,461,600원이 미배당됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망과 주차시설도 확보돼 있습니다.
- 건물. 1993.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 아파트입니다. 승강기, 위생·급배수, 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 완만한 경사지대의 부정형 토지로 아파트와 부대복리시설 부지로 이용되고 있으며 공로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 소하천구역·학교환경 보호구역 등의 제한이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 백양푸른숲은 900세대이며 공시지가는 1㎡당 1,106,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 백양푸른숲 동일·유사 면적의 최근 실거래와 매물 호가를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 씨티은행·교보생명·북부산농협 근저당의 해지·말소 기록과 예상배당 순위가 일치하는지 등기부 원본으로 대조하세요.
- 세금 확인. 잔존 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 매각물건명세서·교부청구 내역으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 점유자와 점유 원인, 소유자 점유 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1993.07.24 사용승인 건물인 만큼 내부 수리 상태, 누수, 창호, 난방과 승강기 상태를 현장 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 권리확인 완료는 다르다
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 81,200,000원이 그대로 실질취득액이므로 대항력 임차인의 보증금을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
다만 가격 측면에서는 최근 실거래 비교가 없어 감정가 70%만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 측면에서도 과거 근저당의 말소 연혁과 예상배당 순위, 잔존 세금 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 결론은 인수는 0원, 가격은 보류, 등기와 세금은 원본 대조 후 판단입니다.
