의정부지방법원 2025타경4544. 의정부시 호원동 소재 4층 401호 다세대주택으로, 현지에서는 ‘삼성빌라 B동’으로 통칭되는 물건입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,411,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다.
임차인 우경희는 2020.06.30 전입신고와 확정일자를 갖추고 목적물 전부를 주거용으로 점유하며, 보증금은 105,000,000원입니다. 말소기준인 2022.06.28 의정부시 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 2025.10.28 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 25,535,602원만 배당되는 것으로 계산되어, 나머지 79,464,398원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 326-18 4층 401호 · 도로명 경기도 의정부시 백석로52번길 31-14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 48.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 1991.12.26 |
| 소유자 | 주식회사국제평화선교협의회 (2017.04.12 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우경희 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 현재 말소기준은 2022.06.28 의정부시 압류입니다. 그 뒤의 2022.07.19 국 압류, 2024.08.29 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.10.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 씨제이주식회사 전세권과 믿음신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 우경희 | 목적물 전부 · 주거 | 2020.06.30 / 2020.06.30 배당요구 2025.10.28 | 105,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 우경희 1명입니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 25,535,602원이고, 보증금 중 미배당액 79,464,398원이 매수인에게 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 고정된다
이 사건에서 최저가만 비교하면 시세의 23.8%로 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오므로, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’이어야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,411,000원 | 79,464,398원 | 105,875,398원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 87,245,079원 | 105,732,779원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,390원 | 92,691,555원 | 105,632,945원 |
낙찰가가 26,411,000원에서 18,487,700원, 다시 12,941,390원으로 떨어져도 인수액이 79,464,398원 → 87,245,079원 → 92,691,555원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 105,000,000원대에 머뭅니다. 바로 대항력 임차인 인수형 경매의 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 26,411,000원이 아니라 약 105,875,398원과 비교
삼성빌라B 48.36㎡ 거래 표본은 2건입니다. 2021.06 1층이 114,000,000원, 같은 달 3층이 108,000,000원이며 평균은 111,000,000원입니다. 최신 거래로 제시된 금액은 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 48.36㎡ | 1 | 114,000,000원 |
| 2021.06 | 48.36㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 평균 | 48.36㎡ | 2건 | 111,000,000원 |
현재 실질취득 105,875,398원은 실거래 평균 111,000,000원의 약 95.4%, 최신 거래 114,000,000원의 약 92.9%입니다. 즉 권리 인수까지 계산해도 표면상 시세 아래이기는 하지만, 최저가가 시세의 23.8%라는 인상과는 전혀 다른 결과입니다. 특히 실제 거래 표본 자체가 2021.06의 2건이므로 현재 가격 판단에서는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 우경희 보증금 | 105,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 우경희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 79,464,398원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 호원동 호동초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 버스정류장과 의정부 경전철 범골역이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 1991.12.26입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 소로3류 접합 등입니다.
- 토지. 토지면적 227.0㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 삼성빌라B는 8세대 규모이며 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,411,000원만 보고 시세 대비 23.8%짜리 매물로 판단하면 안 됩니다. 현재 실질취득은 105,875,398원입니다.
- 임대차 원본 대조. 우경희의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 우경희와 경매 신청채권자 우경희가 동일하게 기재된 만큼 채권 성격과 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 미회수액 확인. 현재 계산상 임차인 미배당액 79,464,398원이 인수됩니다. 실제 배당표 확정 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰로 최저가는 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 105,000,000원대에 유지됩니다.
- 현장 시세 재확인. 제시된 실거래는 2021.06 2건이므로 현재 상태·층·수선비를 반영한 현장 가격 확인이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 건축물 현황도가 미등재되어 있고 감정 당시 소유자·이해관계인 부재로 내부구조는 외부 관찰과 탐문에 의해 표기됐습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26,411,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 표면적인 숫자는 매우 강합니다. 감정가 110,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰되어 26,411,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 우경희의 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서 배당되지 않는 79,464,398원이 낙찰자에게 남습니다.
그래서 현재 실질취득은 105,875,398원입니다. 5회, 6회 유찰로 넘어가도 인수액이 함께 커져 실질취득은 계속 약 105,000,000원대에 머뭅니다. 실거래 평균 111,000,000원보다 낮기는 하지만 거래 표본은 2021.06의 2건뿐이고, 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 기재된 점도 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득 할인은 제한적”입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 성립과 인수액 검증입니다.
