최근 시세의 67.5%·인수 0원 — 가격 쿠션은 크지만 말소기준 원본 대조가 핵심

부산지방법원 2025타경5359. 해운대구 중동 ‘해운대경동리인뷰1차’ 102동 18층 1801호, 전용 84.4955㎡ 아파트입니다. 소유자 김태형은 2017.11.14 매매를 원인으로 2021.07.23 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 762,600,000원입니다. 감정가는 955,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 668,500,000원입니다.

가격만 놓고 보면 할인 폭은 분명합니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 990,954,545원, 2026.07 최신 거래는 950,000,000원입니다. 현재 최저가는 각각의 67.5%, 약 70.4% 수준입니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.4% 하락했고, 거래가는 층에 따라 820,000,000원부터 1,188,000,000원까지 폭이 큽니다. 따라서 18층인 본건의 실제 내부 상태·조망·향을 확인하지 않은 채 전체 평균만 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 원본 대조

등기상 현재 핵심 선순위는 부산은행 근저당이고, 그 뒤의 이정하·김미경 근저당, 김건태 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 부산은행 추가 근저당, 도이치파이낸셜 근저당, 더오름자산관리대부의 근저당과 전세권은 이미 해지·말소됐습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당모델상 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 하락 추세를 감안해도 할인 폭은 크다

해운대경동리인뷰1차는 298세대, 2021.05.27 준공 단지입니다. 본건과 같은 84.5㎡ 안팎 면적의 최근 거래는 다음과 같습니다.

최근 12개월 평균은 990,954,545원, 최신 거래는 950,000,000원입니다. 감정가 955,000,000원은 최신 거래와 비슷한 수준이지만, 현재 최저가는 최근 평균보다 322,454,545원 낮고 최신 거래보다 281,500,000원 낮습니다. 최저가 자체에는 분명한 가격 여유가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 668,500,000원 가정)

채권최고액 합계 2,213,769,433원, 채권자 배당 659,415,000원, 미배당 1,554,354,433원으로 계산된 배당모델입니다. 이미 말소된 등기의 채권도 배열에 포함돼 있어 실제 배당은 배당요구·채권계산서와 등기 말소 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 자금 구조

유찰이 반복될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 확인된 임차인이나 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 사건은 채권총액의 크기보다 실제 말소기준권리와 점유관계 확인이 더 중요한 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 해운대초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·주상복합건물·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 2021.05.27 준공, 298세대 단지이며 철근콘크리트구조 49층 건물의 18층입니다.
• 용도. 공동주택인 아파트이며, 토지는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남측 주출입구가 대로에 접하고 동측으로 세로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 820,000,000원부터 1,188,000,000원까지 층별 가격 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2021.07.23 부산은행 1번 근저당이 2021.09.03 말소되고 같은 날 2번 근저당이 설정된 흐름을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대·외국인체류 확인자료를 대조하세요.
• 18층 개별 시세. 최근 고가 거래는 38~42층에 집중돼 있습니다. 18층의 향·조망·소음·내부 상태를 반영해 상한가를 정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.4%이므로 최근 평균 990,954,545원을 고정 시세로 단정하지 마세요.
• 말소된 권리 구분. 부산은행 추가 근저당과 도이치파이낸셜·더오름자산관리대부 권리는 말소 이력이 있으므로 실제 존속 권리만 다시 정리하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·체납처분비용을 관리사무소와 관할기관에 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21이므로 법원의 매각 결과와 변경·연기·취하 여부를 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력, 권리 확인은 보수적으로

현재 최저가 668,500,000원은 최근 12개월 평균 990,954,545원의 67.5%, 최신 거래 950,000,000원의 약 70.4%입니다. 최근 가격이 7.4% 하락했고 18층과 고층 거래 사이의 조건 차이를 고려하더라도, 최저가에는 상당한 가격 여유가 있습니다.

권리 측면에서도 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 그러나 2021년 부산은행 근저당이 같은 날 말소·재설정된 기록과 이미 말소된 다수 권리가 배당 배열에 함께 나타나는 만큼, 등기부만 단순 요약해 입찰해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 말소기준권리와 실제 점유자를 원본으로 확정한다면, 이 물건은 가격 경쟁력이 큰 인수 0원형 아파트로 평가할 수 있습니다.