부산지방법원 2025타경101139. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 2동 6층 607호에 관한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 박상호와 박현호가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 박현호 지분에 대해 이루어졌습니다. 매각물건명세서 비고에도 “지분매각임”이 명시되어 있어, 일반적인 아파트 한 세대 전체를 단독 소유로 취득하는 사건과는 성격이 다릅니다.
권리의 기준점은 2024.12.02. 접수된 엠메이드대부 유한회사의 박현호 지분 가압류 91,000,000원입니다. 그 뒤 한국자산관리공사 가압류 82,508,915원과 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 전세권과 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101139 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 6층607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 철근콩크리트 및 슬래브지붕 13층 건물 내 6층 607호 |
| 소유관계 | 박상호 2분의 1 · 박현호 2분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 박현호 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공유자 우선매수 | 1회에 한함 |
| 기타 | 재건축사업 진행중 단지 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 ‘박현호 지분 가압류’
등기부에서 과거 김봉환 전세권 65,000,000원은 2001.12.04. 해지로 말소되었고, 주식회사한빛은행 근저당권 72,000,000원도 2024.04.01. 해지로 말소되었습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.12.02. 엠메이드대부 유한회사의 박현호 지분 가압류 91,000,000원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 82,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 57,624,000원, 4회 유찰 시 40,336,800원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 82,320,000원 | 93,070,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,624,000원 | 117,322,147원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,336,800원 | 134,298,177원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 91,000,000원 | 80,438,240원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 82,508,915원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권 총액은 173,508,915원, 채권자 예상배당은 80,438,240원, 미배당은 93,070,675원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하초등학교 남측 인근이며, 부근은 아파트·단독주택·다세대주택 및 관련 근린상가로 형성되어 있고 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 괴정역 및 사하역이 소재합니다.
- 건물. 철근콩크리트 및 슬래브지붕 13층 건물 내 2동 6층 607호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역에 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,713,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 재건축. 감정평가 요항표와 매각물건명세서 비고 모두 재건축사업이 진행중인 단지라고 기재하고 있습니다.
- 환금성 판단. 일반적인 단독 소유권이 아니라 지분매각이므로, 가격과 처분 가능성 판단에서 공유관계를 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 등기상 박상호와 박현호가 각각 2분의 1을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 박현호 지분에 대해 이루어졌습니다.
- 공유자 우선매수 확인. 매각물건명세서 비고상 공유자 우선매수는 1회에 한합니다. 실제 입찰 전 적용 절차와 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 매각서류를 직접 대조해야 합니다.
- 재건축 진행상황 확인. 재건축사업 진행중 단지이며 2026.01.01.자 사하구청 사실조회 회신을 참고하도록 기재되어 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실과 실제 시세 메리트는 별개입니다. 실거래 자료가 없으므로 단순 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 재건축 관련 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건은 등기상 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다. 과거 전세권과 근저당권은 이미 말소됐고, 2024.12.02. 가압류를 기준으로 이후 권리도 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 매각대상은 박현호의 1/2 지분이고, 다른 공유자인 박상호의 지분은 그대로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수 1회와 재건축사업 진행이 겹칩니다. 현재 최저가는 82,320,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 지분 구조와 공유관계가 핵심 리스크인 사건입니다.
