부산지방법원 2025타경101139. 신동양아파트 2동 6층 607호의 경매입니다. 현재 소유자는 박상호와 박현호가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 상태이며, 등기에는 2025년 4월 25일 박현호 지분에 대한 강제경매개시결정이 기입돼 있습니다. 매각물건명세서 비고 역시 “지분매각임”을 명시하고 있어, 낙찰자가 취득하는 권리는 아파트 전체가 아닌 박현호의 공유지분입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2024년 12월 2일 박현호 지분에 설정된 엠메이드대부 유한회사 가압류 91,000,000원이고, 뒤이어 2025년 2월 7일 한국자산관리공사 가압류 82,508,915원, 2025년 4월 25일 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 6층607호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 13층 건물 내 6층 607호 |
| 소유자 | 박상호 2분의 1 · 박현호 2분의 1 |
| 매각대상 | 박현호 공유지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 57,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특기사항 | 공유자우선매수는 1회에 한 함 · 재건축사업 진행중 단지 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 ‘지분’이 핵심
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2000년 설정된 전세권 65,000,000원과 2001년 설정된 근저당권 72,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 것은 2024년 12월 2일의 엠메이드대부 유한회사 가압류이며, 뒤의 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 168,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 57,624,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건은 지분매각이며, 비교 가능한 최근 실거래 가격 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 공유지분은 단독 소유 아파트와 달리 사용·처분 과정에서 다른 공유자의 권리와 이해관계가 직접 연결됩니다. 여기에 매각물건명세서상 공유자 우선매수는 1회에 한해 가능하므로, 외부 입찰자는 자신의 최고가매수신고가 그대로 최종 취득으로 이어지지 않을 가능성도 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 91,000,000원 | 56,186,768원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 82,508,915원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 엠메이드대부유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 173,508,915원, 채권자 예상배당은 56,186,768원, 미배당액은 117,322,147원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 공유자 우선매수·재건축 메모
- 지분매각. 박상호와 박현호가 각 2분의 1을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 박현호 지분에 대해 이뤄졌습니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서 비고에는 공유자우선매수는 1회에 한 함이라고 기재돼 있습니다.
- 재건축. 해당 단지는 재건축사업이 진행중이며, 감정평가 요항과 매각물건명세서 비고 모두 이를 적시하고 있습니다.
- 정비구역. 토지이용계획상 정비구역에 포함되고 제3종일반주거지역입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택 및 관련 근린상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 괴정역·사하역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 슬래브지붕 13층 건물 내 6층 607호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용중이며, 토지 공시지가는 1,713,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·정비구역이며 대로1류·도로·소로2류 저촉, 중로2류 접합, 상대보호구역 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 입찰가를 정할 때 아파트 한 채 가격이 아니라 박현호 지분 2분의 1을 취득한다는 전제에서 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 명세서상 우선매수는 1회에 한하므로, 실제 입찰 결과에 공유자의 우선매수권 행사가 영향을 줄 수 있습니다.
- 재건축 권리관계 확인. 재건축사업 진행중 단지이므로 조합원 지위·분담금·권리변동 등 입찰 이후 이해관계는 관련 원문과 관계기관 자료로 확인하는 것이 필요합니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 신고는 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 40,336,800원, 5회 유찰 시 28,235,760원까지 내려가더라도 지분이라는 자산 성격은 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재건축 관련 회신을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분 구조가 먼저다”
현재 최저가는 57,624,000원으로 감정가 168,000,000원의 34.3%까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단독소유 아파트 경매가 아니라 박현호의 2분의 1 공유지분 매각입니다. 공유자 우선매수는 1회에 한해 가능하고, 단지는 재건축사업도 진행중입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건의 핵심은 가격 숫자보다 공유지분을 실제로 어떻게 보유·정리·처분할 수 있는지입니다.
