부산지방법원 2025타경5370. 정관신도시한진해모로 1608동 2층 201호, 동일 면적대 실거래 비교 기준 122.9131㎡ 아파트입니다. 소유자 안미영은 2010.12.01 매매를 원인으로 2011.12.22 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 247,707,720원입니다. 감정가는 414,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 289,800,000원입니다.
권리 구조에는 중소기업은행과 신한은행의 근저당, 이상출과 우리카드의 가압류, 강제·임의경매 개시결정이 겹쳐 있습니다. 금액만 보면 복잡하지만, 매수인이 떠안을 권리와 채권자의 배당 부족은 별개입니다. 배당표상 총 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5370 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1403 정관신도시한진해모로 제1608동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 122.9131㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 안미영 · 단독소유 · 거래가액 247,707,720원 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 289,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 358,448,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 정관신도시한진해모로 · 763세대 · 2008.12.24 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차인 인수 0원
권리 산정상 기준일은 2011.12.22 중소기업은행 근저당권입니다. 등기 흐름에는 해당 근저당의 이전과 2014.06.02 말소 기재가 함께 나타나지만, 그보다 뒤인 2014.05.29 중소기업은행 근저당권을 포함해 다수의 담보권이 임차인 전입보다 먼저 설정돼 있습니다. 김태균의 전입일은 2025.02.19이므로 어느 기준으로 보더라도 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 배당요구는 2025.07.30 접수됐습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태균 · 점유 부분 미상 | 2025.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김태균의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 여부와 점유 범위는 명도 일정에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 289,800,000원’으로 본다
매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액은 모두 289,800,000원입니다. 정관신도시한진해모로 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 410,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 428,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 70.7%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.48㎡ | 5 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 122.91㎡ | 1 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 122.91㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 122.91㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 122.91㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 123.48㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 123.48㎡ | 2 | 429,000,000원 |
| 2025.12 | 122.91㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2025.12 | 123.48㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 123.48㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 122.91㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 123.48㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 410,166,666원 |
거래 표본의 범위는 310,000,000원~480,000,000원입니다. 현재 최저가는 표본 최저 거래가인 310,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 428,000,000원 및 최근 12개월 평균 410,166,666원과도 차이가 있습니다. 다만 경매는 최저가가 아니라 실제 낙찰가로 취득하므로, 경쟁으로 응찰가가 상승할수록 이 가격 여유는 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,857,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 205,200,000원 | 44,942,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 | 25,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 이상출 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 이상출 | — | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 우리카드 | 32,998,198원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 358,448,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구액 1,317,646,210원 중 예상 배당액은 284,942,800원이며, 미배당액은 1,032,703,410원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관고등학교 남동측 인근이며, 정관신도시 내 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·학교·공원으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스·공동현관 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있고 단지 내 주차장설비가 마련돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 보호구역과 도로 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 763세대 단지이며, 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 김태균의 보증금·확정일자·점유 범위와 배당요구 내용을 원문으로 대조하세요.
- 점유·명도 조사. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령과 이사 협의 기간이 필요할 수 있습니다.
- 등기 순위 원본 대조. 2011년 근저당의 이전·말소 이력과 2014년 이후 담보권의 존속 상태를 최신 등기부로 확인하세요.
- 응찰가 상한 설정. 최근 12개월 평균 410,166,666원과 최신 거래 428,000,000원만 보지 말고, 본건의 2층 조건과 내부 상태를 반영하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능 항목을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “복잡한 채권액보다 인수 여부를 보라”
이 사건은 채권 총액과 미배당액이 커서 겉보기에는 부담스러워 보입니다. 그러나 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 김태균의 전입은 선순위 담보권 설정 이후여서 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액은 289,800,000원으로 유지됩니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 410,166,666원의 70.7%로 비교 우위가 있습니다. 다만 이는 최저매각가 기준일 뿐이며, 실제 낙찰가·2층 조건·점유자 명도·내부 상태에 따라 최종 수익성이 달라집니다. 권리는 합격권, 가격은 응찰 상한 관리가 승부처인 물건입니다.
