부산지방법원 2025타경5400. 부산 해운대구 재송동 한보장산아파트 1동 1층 102호입니다. 감정가는 108,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 75,600,000원입니다. 소유자 하백용은 2012년 2월 15일 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 금산농업협동조합 앞으로 채권최고액 75,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기상 과거의 1995년 한국주택은행 근저당권과 1999년·2004년의 가압류 및 근저당권에는 각각 말소등기가 이어져 있습니다. 따라서 현재 경매에서 실질적으로 확인할 기준권리는 2012년 2월 15일 금산농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 박미선은 그보다 늦은 2021년 7월 15일 전입했으므로 대항력은 없고 보증금 승계도 발생하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 하백용 (2012.02.15. 거래가액 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주금산농업협동조합 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 변수는 남는다
확인되는 실제 임차인은 박미선 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고는 없으며, 2025년 7월 15일 배당요구를 했습니다. 전입일은 2021년 7월 15일로 말소기준권리인 2012년 2월 15일보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미선 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.15 | 없음 | 미상 | 0원 |
대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 또는 일반 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이 부분은 매수인의 인수 문제가 아니라 배당 순서와 배당액의 변수입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 108,000,000원의 70%인 75,600,000원입니다. 그러나 같은 단지 또는 유사 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진주금산농업협동조합 | 15,019,490원 | 10,839,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,760,800원을 먼저 공제하고 신청채권 63,000,000원을 배당한 뒤 남는 10,839,200원을 후순위 가압류에 배당하는 단순 계산입니다. 임차인의 보증금·확정일자·최우선변제, 당해세 등은 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 어느 경우에도 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물 중 1층 102호이며, 승강기·도시가스·난방·소화전·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 1동 북측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 서하향 경사지대에 조성된 3필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격자료. 비교 가능한 실거래 내역이 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 대조. 1995년 근저당권과 과거 가압류·근저당권의 말소선, 2012년 금산농협 근저당권의 현재 상태를 원본에서 확인하세요.
- 임차관계 확인. 박미선의 실제 점유부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 전입세대 열람 결과를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 미상인 만큼 소액임차인 범위와 최우선변제금 발생 가능성을 배당표에 반영해야 합니다.
- 실거래 조사. 같은 단지의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 1층 거래 및 매물 호가를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 현장 상태. 1층의 채광·사생활·소음·습기·방범 상태와 내부 수리 필요성을 직접 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 확인되므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 고려하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세 및 법정 우선채권을 관리사무소와 집행법원에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.21. 매각기일의 진행·변경·매각 결과를 집행법원에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 현재 유효한 기준권리는 2012년 금산농업협동조합 근저당권이고, 임차인 박미선의 전입은 2021년으로 그보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당은 확정할 수 없고, 동일 단지 실거래 비교자료도 없어 75,600,000원이 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 입찰의 승부처는 인수 위험이 아니라 임차관계의 세부 확인, 1층 상태와 현재 시세를 반영한 응찰가 설정입니다.