부산지방법원 2025타경5432. 부산 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층 115호입니다. 감정 이용상태는 판매시설, 현황 공실이고 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 손종구·조성윤으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.05.20 설정된 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 693,600,000원입니다.
그 뒤 2022.11.17 오시리아스타테라스관리단 가압류, 2023.09.13 국민건강보험공단의 손종구 지분 압류, 2024.10.29 기장군의 조성윤 지분 압류와 2025.06.10 현재 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 한편 2023.07.24에는 조성윤 지분에 부산회생법원의 파산선고 등기도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5432 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층 115호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(현황 공실) · 11층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 손종구 2분의 1 · 조성윤 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 719,000,000원 / 246,617,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 693,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 대부분 매각 소멸
말소기준은 2021.05.20 주식회사경남은행 근저당권입니다. 2022.11.17 가압류 2,505,230원, 2023.09.13 국민건강보험공단 압류, 2024.10.29 기장군 압류, 2025.06.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 현황은 공실입니다. 또한 2023.07.24 조성윤 지분 파산선고 등기가 존재하므로, 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 관계는 입찰 전 최신 원본으로 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 보류
감정가는 719,000,000원, 현재 최저매각가는 246,617,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 시나리오상 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 판매시설의 실제 시장가격을 판단할 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “현재 시세보다 싸다”를 구분해서 봐야 합니다. 감정가 자체가 현 시장가격과 얼마나 맞는지 검증할 거래자료가 없기 때문에, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 246,617,000원 | 242,364,362원 | 453,740,868원 |
| 4회 유찰 시 | 172,631,900원 | 169,415,053원 | 526,690,177원 |
| 5회 유찰 시 | 120,842,329원 | 118,350,536원 | 577,754,694원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,252,638원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 693,600,000원 | 242,364,362원 |
| 3. 가압류 · 오시리아스타테라스관리단 | 2,505,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,617,000원 가정 시 집행비용 4,252,638원을 제외한 242,364,362원이 경남은행 근저당에 배당되고, 관리단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 453,740,868원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 롯데프리미엄아울렛 동측 인근으로, 주위는 테마파크·아울렛·숙박시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 현황. 판매시설 용도이며 현황은 공실입니다. 2020.12.17 사용승인된 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물의 1층 115호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30미터, 북동측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목 주차장, 상업용 이용, 평지·정방형이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고, 대로3류·중로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 246,617,000원이 감정가 719,000,000원보다 크게 낮더라도 판매시설의 실제 거래·임대수익 자료 없이는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산 등기 확인. 조성윤 지분의 2023.07.24 파산선고 등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 오시리아스타테라스관리단의 2,505,230원 가압류 등기가 있었던 만큼 관리비 관련 현황도 관리단에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 453,740,868원이지만, 현재 계산상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 하락”과 “시세 대비 저렴”은 다르다
이 사건은 감정가 719,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 246,617,000원까지 내려왔습니다. 권리 쪽에서는 확인된 임차인 신고가 없고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정 역시 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 근린시설·판매시설이고 현재 공실이며, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 3회 유찰이라는 이유만으로 현재 최저가를 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 조성윤 지분의 파산선고 등기까지 있으므로, 최종 판단의 핵심은 최신 권리관계 확인과 실제 상가 시세·임대가치 검증입니다.
