부산지방법원 2025타경5432. 기장군 시랑리 스타테라스 1층 115호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설, 현황은 공실입니다. 감정가는 719,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 503,300,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021.05.20 설정된 주식회사경남은행의 근저당권 693,600,000원이며, 이후 등기된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 215,700,000원 낮아졌다”는 데 있지 않습니다. 실거래 비교값이나 임대수익 자료 없이 감정가 할인율만으로 상업용 부동산의 적정 가격을 판단하면 안 됩니다. 특히 현재 공실이므로 실제 임대 가능 조건, 관리비와 체납 내역, 공실 유지비용, 동일 시설 내 거래와 임대 사례를 확인한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5432 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 제1층 제115호 도로명: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 판매시설(현황 공실) · 11층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 손종구 지분 2분의 1 · 조성윤 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 719,000,000원 / 503,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 / 693,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 / 구조 | 2020.12.17 · 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
실제 임차인은 0명으로 정리되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 말소기준인 2021.05.20 경남은행 근저당 이후의 오시리아스타테라스관리단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 기장군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 503,300,000원으로 감정가 719,000,000원의 70%입니다. 권리분석상 인수액이 없으므로 실질취득액도 503,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 503,300,000원 | 495,867,000원 | 200,238,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 352,310,000원 | 346,577,660원 | 349,527,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 246,616,999원 | 242,364,361원 | 453,740,869원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 503,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,433,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 693,600,000원 | 495,867,000원 |
| 2. 가압류 · 오시리아스타테라스관리단 | 2,505,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 495,867,000원이 경남은행 근저당에 배당되고, 관리단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 200,238,230원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 롯데프리미엄아울렛 동측 인근에 있으며, 주위는 테마파크·아울렛·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 현황. 2020.12.17 사용승인된 11층 건물의 1층 판매시설이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 및 남동측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 이용상황은 상업용이며 평지의 정방형입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고 대로3류·중로2류와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 천정매립형 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 관광·쇼핑시설 인접이라는 입지 특성은 있으나, 공실 판매시설은 실제 임대수요와 동선, 업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 주거용 부동산보다 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 동일 스타테라스 또는 인근 판매시설의 최근 매매사례를 확인해 503,300,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대수익 확인. 공실 상태이므로 가능한 업종, 예상 임대료, 보증금, 공실 기간과 임차 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리단 채권. 오시리아스타테라스관리단의 가압류 청구금액은 2,505,230원입니다. 별도로 관리비 체납액과 매수인 부담 가능 범위를 관리단에 확인하세요.
- 공유자 파산 등기. 2023.07.24 조성윤 지분의 파산선고 등기와 현재 상태를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자, 잠금 상태와 내부 이용 현황을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 임차인 보증금이나 선순위 권리의 금액 인수가 없고, 배당 시뮬레이션상 실질취득액도 최저매각가와 같은 503,300,000원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 현재 공실인 판매시설이라는 점과 비교할 실거래 시세가 없다는 점이 평가를 제한합니다.
감정가 719,000,000원에서 한 차례 유찰돼 503,300,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 경남은행 등 채권자의 미배당이 크다는 사실도 매수인의 수익성과는 별개입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 동일 시설의 매매·임대 사례와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
