부산지방법원 2025타경5439. 부산 기장군 기장읍 동부리 ‘동보빌라’ 2층 208호, 전용 84.77㎡ 공동주택입니다. 현재 소유자 박주현은 2021년 매매가 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 95,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 우리카드 가압류와 부산신용보증재단의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부를 날짜순으로 읽을 때 중요한 함정이 있습니다. 2001년 동부산농업협동조합 근저당은 채권최고액이 46,000,000원으로 변경된 뒤 2003.08.22. 해지로 말소됐고, 2007년 농업협동조합중앙회 근저당도 2021.02.19. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 과거 권리를 현재의 말소기준권리나 인수권리로 다시 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 159-1 동보빌라 2층 208호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 차성로326번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택 이용 · 전용 84.77㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박주현 (2021.01.16. 매매 · 거래가액 125,000,000원 · 2021.02.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 5,322,519원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 단지 | 동보빌라 · 48세대 · 1991.08.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당을 구분해야 한다
2021년 근저당 이후의 우리카드 가압류와 부산신용보증재단의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 국민건강보험공단 압류는 2022.06.30. 이미 해제돼 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 점유관계까지 단정할 수는 없으므로 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대확인서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
동보빌라 동일면적 84.77㎡의 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 115,700,000원이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 125,000,000원, 최신 거래는 2024.11. 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.77㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 84.77㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2024.08 | 84.77㎡ | 4층 | 115,000,000원 |
| 2023.06 | 84.77㎡ | 6층 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 84.77㎡ | 6층 | 93,000,000원 |
| 2022.04 | 84.77㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 84.77㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 84.77㎡ | 5층 | 112,000,000원 |
| 2022.03 | 84.77㎡ | 5층 | 97,000,000원 |
| 2021.10 | 84.77㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 3건 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.77㎡ | 10건 | 115,700,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 138,000,000원은 최근 12개월 평균보다 13,000,000원 높고, 최신 거래보다도 18,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 110.4%입니다. 전체 평균 115,700,000원만 기준으로 보면 차이는 더 커지지만, 가격 판단은 최근 거래 3건과 최신 거래를 우선하는 것이 보수적입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동부산농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 95,700,000원 | 67,268,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,906,830원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 5,322,519원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션상 총 채권액은 177,929,349원, 채권자 배당액은 135,268,000원, 미배당액은 42,661,349원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·빌라·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층 208호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 건부지이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,805,000원이며 토지면적은 511.9㎡입니다.
- 환금성. 48세대, 1991.08.29. 준공 단지로 동일면적 거래는 확인되지만 거래가격이 93,000,000원부터 150,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001년 근저당은 2003년, 2007년 근저당은 2021년 말소됐습니다. 현재 유효한 최초 담보권이 2021년 근저당인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 제공된 배당 시뮬레이션에 이미 말소된 담보권이 포함돼 있습니다. 법원 채권계산서와 배당요구 종기 내역을 반드시 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득액 138,000,000원은 최근 평균 125,000,000원보다 높습니다. 취득세·법무비·수리비까지 포함하면 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 노후도 점검. 1991년 준공 건물로 외벽·창호·배관·난방·공용부 수선상태와 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격, 배당표보다 등기 말소 내역
이 물건의 권리분석 핵심은 오래된 근저당을 모두 현재 권리로 오인하지 않는 것입니다. 2001년 근저당은 2003년에, 2007년 근저당은 2021년에 말소됐습니다. 현재 권리 흐름은 2021년 하나은행 근저당과 그 이전등기를 기준으로 정리해야 하며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원이지만 실질취득액은 최저가와 같은 138,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 125,000,000원의 110.4%, 최신 거래 120,000,000원보다 18,000,000원 높은 수준입니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 여기에 말소된 권리를 포함한 배당 시뮬레이션의 불일치까지 원본으로 바로잡아야 입찰 판단이 완성됩니다.