부산지방법원 2025타경5450. 정관동일스위트2차 208동 8층 803호, 전용 84.9803㎡ 아파트입니다. 소유자 박영균은 2014.05.16 소유권이전 등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 233,000,000원입니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건은 여러 근저당권과 과거 전세권 기록이 얽혀 있지만, 이미 해지·말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리를 구분하면 매수인 인수 문제는 비교적 단순합니다. 다만 2014년 부산은행 근저당은 등기부상 2018.11.29 해지로 말소됐는데 배당 시뮬레이션에는 배당 대상으로 포함되어 있어, 실제 배당순위와 채권 현황은 집행기록 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 776 정관동일스위트2차 제208동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9803㎡ · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 박영균 (2014.05.16 소유권이전 등기 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 정관동일스위트2차 · 1,638세대 · 2013.08.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 원본 대조
등기부 흐름상 2014.05.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권 166,680,000원은 2018.11.29 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리만 놓고 보면 같은 날 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 210,000,000원이 가장 앞선 담보권입니다. 이후 설정됐다가 말소되지 않은 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
정관동일스위트2차의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.06까지 227,000,000원~284,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 263,291,666원, 최신 거래는 2026.06의 280,000,000원입니다. 거래 표본에는 전용 84.98㎡·84.99㎡뿐 아니라 78.54㎡도 포함되어 있어 면적 차이는 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 78.54㎡ | 11 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 19 | 267,000,000원 |
| 2026.05 | 78.54㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 78.54㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 263,291,666원 |
최저가와 실질취득액은 모두 275,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 104.4%로, 평균보다 높은 가격입니다. 최신 동일 면적 거래 280,000,000원보다는 낮고, 2026.05에는 동일한 275,000,000원 거래도 있었지만, 일부 고층 거래가 280,000,000원~284,000,000원에 형성된 점까지 감안해야 합니다. 따라서 신건 가격은 시세 범위 안에 있을 수는 있어도 평균 대비 저가 매수 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 166,680,000원 | 166,680,000원 |
| 2. 근저당 · 푸본현대생명보험주식회사 | 210,000,000원 | 103,670,000원 |
| 3. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 44,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사헬로핀테크 | 66,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사헬로핀테크 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 131,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 합계는 623,180,000원, 채권자 배당액은 270,350,000원, 미배당액은 352,830,000원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원이며, 신청채권 58,000,000원도 현재 회차 시나리오에서는 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층으로, 급·배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·공동현관기·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 1,638세대 규모이며 사용승인일은 2013.08.30입니다. 단지 내 가로망과 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이고 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 거래 12건이 확인되지만 거래 면적이 78.54㎡와 84.98㎡·84.99㎡로 혼재하고 가격도 227,000,000원부터 284,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 판단. 매수인 인수가 0원이므로 최저가 275,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 최근 평균의 104.4%라는 점을 응찰 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 비교 거래 선별. 최근 거래 표본에는 78.54㎡ 거래가 섞여 있습니다. 본건과 가까운 84.98㎡·84.99㎡ 거래의 층과 가격을 중심으로 비교하세요.
- 등기부와 배당표 대조. 2018.11.29 말소된 부산은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유를 채권계산서와 배당요구 현황에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 인도 절차 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 부담을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 평균보다 비쌀 수 있다”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라, 낙찰 뒤 별도 보증금 승계가 붙는 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 신건 최저가와 실질취득액 275,000,000원은 최근 12개월 평균 263,291,666원의 104.4%입니다. 최신 동일 면적 거래 280,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
또한 등기부상 2014년 부산은행 근저당은 2018.11.29 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 배당 대상으로 포함되어 있습니다. 매수인 인수 위험과는 별개로 배당순위 자료의 정합성을 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 보수적으로 검토하고 배당서류는 반드시 재확인입니다.