231,700,000원
부산지방법원 2025타경5458. 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근의 해피투모로우마린 16층 1602호입니다. 철골철근콘크리트조 20층 건물 내 16층으로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김종철은 2021.01.29. 거래가액 349,335,020원으로 소유권을 이전받았고, 현재 경매는 엠씨아이대부주식회사가 청구액 236,210,906원으로 신청했습니다.
최저매각가는 231,700,000원으로 감정가 331,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 오피스텔은 주거용 아파트와 달리 전용면적·임대수익·관리비·주차 방식에 따라 가격 편차가 크므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 거래와 임대수익 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 16층 1602호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 해운대로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 김종철 (2021.01.29. 소유권이전 · 거래가액 349,335,020원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 236,210,906원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정과 말소기준 기록을 분리해 봐야 한다
2022.12.09.에는 강남새마을금고 명의의 근저당권 240,000,000원이 설정됐고, 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권 240,000,000원도 설정됐습니다. 2024.01.02.에는 손정욱의 근저당권 300,000,000원이 추가됐습니다.
갑구에는 농협은행의 가압류 246,518,070원, 국민건강보험공단의 가압류 100,000,000원과 압류가 기재됐습니다. 2024.01.18. 강남새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.03.28. 취하됐고, 2025.06.13. 엠씨아이대부주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로는 ‘저렴’ 판정 불가
현재 최저가는 231,700,000원으로 감정가 331,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 162,190,000원, 3회 유찰 시 113,533,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 거래가 없어, 현재가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 231,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 162,190,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 113,533,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 박영복 | 300,000,000원 | 227,656,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 박영복 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 강남새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 246,518,070원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 손정욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 국민건강보험공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,886,518,070원 중 집행비용을 제외한 예상 배당은 227,656,200원이며, 미배당액은 1,658,861,870원입니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액 236,210,906원은 현재 시뮬레이션상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 오피스텔이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 해운대역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 20층 건물 내 16층이며 위생·급배수·난방·승강기·공동현관·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측 광대한면과 남동측 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반 표시는 없습니다.
- 환금성. 역세권과 상업지역 입지는 긍정적이지만, 오피스텔은 임대수익·관리비·주차 편의와 동일 건물 거래 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 근저당권의 말소기준 산정과 2022.06.29. 말소 기록이 함께 존재합니다. 등기 원본과 매각물건명세서에서 실제 기준권리를 확정하세요.
- 후순위 권리 존속 확인. 을구 5번 근저당권의 엠씨아이대부 이전과 근질권 설정, 을구 6번 근저당권의 소멸 여부를 원문에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가의 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물과 해운대역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 월세·보증금·공실 기간과 관리비를 조사해 예상 수익률을 계산하세요.
- 주차타워 확인. 주차 가능 차량 규격·운영시간·고장 이력과 주차대수를 현장에서 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납과 세금·공과금 관련 부담 가능성을 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”만으로 끝내면 안 된다
현재 배당표만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이고, 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 산정된 을구 1번 근저당권에 후속 말소 기록이 존재하고, 임대관계와 실거래 가격도 확인되지 않았습니다.
해운대역 인근이라는 입지는 분명 장점이지만, 권리 기준과 점유관계를 확정하지 못한 상태에서 231,700,000원을 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 평가할 수는 없습니다. 배당 계산은 인수 0원, 권리 확정은 보류, 가격 판단도 보류. 이 물건은 원본 등기 대조와 동일 건물 실거래 확인을 마친 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.
