부산지방법원 2025타경5462. 부산 해운대구 반여동 ‘반여동우신아파트’ 102동 1층 101호입니다. 전용면적은 84.975㎡, 철근콘크리트조 19층 건물의 1층이며 사용승인일은 2001.01.22입니다. 소유자 박상미는 2017.12.27 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 채권자 윤창선이 청구금액 30,000,000원의 가압류를 거쳐 강제경매를 신청했습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 163,100,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균 218,000,000원보다 낮고, 2026.06 최신 거래 192,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.2% 하락했고, 본건은 1층이므로 전체 평균 240,666,666원만을 근거로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 585 반여동우신아파트 102동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.975㎡ · 19층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 단지 | 2001.01.22 · 우신 · 424세대 |
| 소유자 | 박상미 (2017.12.27 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤창선 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 재정리해야 한다
등기부에는 2001.01.27 설정된 한국주택은행 근저당권 3건이 기재되어 있지만, 모두 2009.01.30 일부포기를 원인으로 말소되었습니다. 우리은행·신한은행· 부산원광신용협동조합·더베스트대부·초량3동새마을금고의 후순위 근저당도 각각 해지 또는 말소 기재가 있습니다. 따라서 현존 권리만을 기준으로 보면 최초 제한권리는 2025.04.09 윤창선 가압류 30,000,000원으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 인수액 미정
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전현규 | 미상 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전현규는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.07.28 접수되었으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 전입신고만으로 실제 점유와 대항요건 충족을 확정할 수는 없지만, 전입일이 현존 기준권리 후보보다 빠르므로 보수적으로는 인수 가능성을 열어 둔 채 매각물건명세서와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
우신아파트 전용 84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 240,666,666원이지만, 2024년의 250,000,000원대 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 218,000,000원, 최신 거래 192,000,000원, 최근 추세 -12.2%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 18 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 14 | 271,000,000원 |
| 2024.06 | 84.98㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.10 | 84.98㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2023.10 | 84.98㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 218,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 240,666,666원 |
최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균 218,000,000원의 74.8%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭이 있습니다. 다만 최신 거래가 2026.06의 2층 192,000,000원이고 본건은 1층입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 12.2% 하락했으므로, 과거 전체 평균을 기준으로 지나치게 높은 시세차익을 가정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 3,712,800,000원 | 160,016,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 2,475,200,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 8,463,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,800,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 부산원광신용협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 부산원광신용협동조합 | 9,100,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사더베스트대부 | 49,400,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 초량3동새마을금고 | 156,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 윤창선 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 강제경매개시결정 · 윤창선 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 채권총액은 15,270,300,000원, 배당액은 160,016,600원, 미배당액은 15,110,283,400원입니다. 다만 과거 말소된 담보권이 포함된 계산이므로 실제 배당표로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 19층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 삼어초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·단독주택· 근린생활시설·제조업소·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 공동현관기, 승강기, 화재경보·소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,579,000원/㎡입니다. 대로3류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 424세대 아파트이며 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -12.2%이고 본건이 1층이라는 점은 매도가격 산정에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2001년 근저당 3건의 2009.01.30 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하고, 실제 현존 기준권리가 2025.04.09 가압류인지 대조하세요.
- 임대차계약서 확인. 전현규의 보증금·계약일·점유 범위·확정일자를 확인해야 대항력과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 전입신고만으로 점유를 확정할 수 없습니다. 1층 101호의 실제 점유자와 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 최저가에 더한 금액을 최신 거래 192,000,000원 및 최근 평균 218,000,000원과 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.2% 낮습니다. 전체 평균 240,666,666원을 목표 매도가로 그대로 적용하지 마세요.
- 1층 상태 점검. 내부 상태, 채광, 사생활 노출, 소음, 습기 여부를 현장에서 직접 확인하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.21입니다. 매각 여부, 변경·연기 여부 및 다음 기일을 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 후보, 권리는 보류”
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰돼 163,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 218,000,000원의 74.8%이고 최신 거래 192,000,000원보다 낮아, 표면적인 가격은 매력적입니다. 그러나 최근 시세는 12.2% 하락했고, 더 중요한 문제는 전현규의 2024.12.27 전입입니다.
과거 근저당들의 말소를 반영하면 현존 기준권리 후보는 2025.04.09 가압류이므로, 전현규는 기준권리보다 먼저 전입한 점유자일 수 있습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며 매수인 인수액도 미상입니다. 또한 배당 시뮬레이션이 등기 말소기재와 맞지 않아 배당순위 재검증이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토 가능하지만, 임대차와 등기를 확인하기 전에는 입찰 보류.