부산지방법원 2025타경5474. 기장군 일광읍 문동리 240의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며, 일반건축물대장상 2022.01.14. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도가 변경됐습니다. 토지면적은 659.0㎡이고, 소유자는 최혜정 씨의 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2018.06.04. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 562,800,000원이며 문동리 240·240-1·240-2 토지와 공동담보 관계입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 배당 문제와 별개로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5474 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 문동리 240 · 부산광역시 기장군 일광읍 못골길 6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 2022.01.14. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도 변경 |
| 토지 | 659.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 소유자 | 최혜정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,406,145,400원 / 1,684,301,700원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 408,296,929원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.04. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2019.12.17. 설정된 국민은행 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.15. 설기헌 명의의 재산분할청구권 보전 가처분도 2025.06.27. 해제되어 2025.06.30. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,684,301,700원으로 감정가 2,406,145,400원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 제2종근린생활시설과 토지의 일괄매각입니다. 문동저수지 동측 인근의 주택·전·답·임야 혼재 지역이라는 입지, 건물의 실제 사용상태, 토지와 건물의 개별 환금성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,684,301,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,243,017원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 562,800,000원 | 562,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,692,846원 | 19,692,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,565,837원 |
현재 회차에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,684,301,700원 | 1,398,492,846원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 감정가 49% | 1,179,011,190원 | 1,164,821,078원 | 233,671,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 · 감정가 34% | 825,307,833원 | 814,654,755원 | 583,838,091원 | 0원 |
④ 공매공고와 매각 제외시설
2026.01.22. 한국자산관리공사 2025-13707-005 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 상태가 교차할 수 있으므로, 경매사건 진행 여부와 공매의 매각·취소·정지 상태를 함께 확인해야 합니다.
목록 3 토지는 공부상 지목이 “답”이지만 현재는 목록 4의 부속토지인 마당 등으로 이용되고 있습니다. 공부상 표시와 실제 이용상태가 다르므로 토지별 경계, 일괄매각 범위와 현황측량 필요성을 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문동저수지 동측 인근에 위치하며 주변은 주택·전·답·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 급배수시설, 위생시설과 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 용도. 일반건축물대장상 2022.01.14. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도가 변경됐습니다.
- 토지. 659.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,015,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 진행 상태를 동시에 확인하세요.
- 매각 제외시설. 컨테이너 2동과 비닐하우스의 소유자·반출·철거 책임을 확인하세요.
- 실제 점유자. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장점유와 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 용도변경. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 변경된 이후의 실제 이용과 인허가 서류를 대조하세요.
- 공부와 현황 차이. 공부상 “답”인 토지가 마당 등 부속토지로 이용되는 현황과 경계를 확인하세요.
- 공동담보. 우리은행·국민은행 근저당이 문동리 240·240-1·240-2 토지와 공동담보이므로 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린생활시설·토지 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매공고 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 물건 확인은 복합형
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당 시나리오상 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 공매공고가 별도로 존재하고, 컨테이너 2동과 비닐하우스가 매각에서 제외되며, 임대관계는 미상입니다. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도도 변경됐고 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다릅니다.
따라서 “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 접근해서는 안 됩니다. 최근 시세 비교자료도 없어 최저가 1,684,301,700원이 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 공매·점유·제외시설·현황경계와 가격 검증을 마친 뒤에만 응찰을 검토할 사건입니다.
