부산지방법원 2025타경5474. 기장군 일광읍 문동리 240 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 건물 용도는 2022.01.14 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무실)로 변경됐습니다. 말소기준은 2018.06.04 설정된 우리은행 근저당권 562,800,000원이고, 이후 국민은행 근저당권 816,000,000원, 우리카드 가압류 19,692,846원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 등기상 소멸 구조가 단순하다고 해서 물건 전체가 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으면서도 컨테이너 2동 및 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 또 2026.01.22 공매공고가 등기되어 있어 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다. 감정평가서 기타참고사항도 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 점유관계 확인이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5474 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 문동리 240 · 부산광역시 기장군 일광읍 못골길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 최혜정 |
| 토지정보 | 659.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 1,015,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,406,145,400원 / 1,684,301,700원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 408,296,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2018.06.04 우리은행 근저당권입니다. 2019.12.17 국민은행 근저당권, 2025.06.25 경매개시결정, 2025.08.19 압류, 2025.09.03 우리카드 가압류, 2025.12.09 추가 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.02.15 설기헌의 가처분은 2025.06.27 해제됐고 2025.06.30 말소등기가 이루어졌습니다.
② 가격 비교 — 실질취득은 최저가와 동일, 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 1,684,301,700원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 1,684,301,700원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,684,301,700원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,179,011,190원 | 233,671,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 825,307,833원 | 583,838,091원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 가격 판단은 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,684,301,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,243,017원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 562,800,000원 | 562,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,692,846원 | 19,692,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,565,837원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 1,398,492,846원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 266,565,837원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 2022.01.14 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무실)로 용도 변경됐습니다. 감정평가서의 구조 설명은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택 형태로 기재되어 있습니다.
- 입지. 문동저수지 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택·전·답·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지정보상 면적은 659.0㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 목록 3은 공부상 지목이 “답”이나 현황은 목록 4의 부속토지인 마당 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 매각에서 제외되는 컨테이너 2동·비닐하우스의 위치와 처리관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.01.22 공매공고 부기등기와 한국자산관리공사 2025-13707-005의 진행 상태를 법원경매와 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)로 변경된 상태와 실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 “답”과 현황상 부속토지 이용 차이를 현장과 지적도에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 물건 범위 확인이 더 중요하다
권리관계만 보면 이 사건의 중심은 명확합니다. 2018.06.04 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 주거용 경매가 아닙니다. 건물은 제2종근린생활시설로 용도가 변경됐고, 일괄매각 대상 중 컨테이너 2동·비닐하우스가 제외되며, 공매공고 부기등기와 임대관계 미상까지 존재합니다.
또한 현재 최저가 1,684,301,700원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 시세 검증을 별도로 거쳐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “권리 인수는 0원으로 계산되지만, 무엇을 인도받는지·누가 점유하는지·공매와 어떻게 교차되는지를 끝까지 확인하는 것”입니다.
