부산지방법원 2025타경5513. 부산 해운대구 중동 904의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 1층은 근린생활시설, 2층은 주차장 및 근린생활시설, 3층과 4층은 근린생활시설, 5층은 주택으로 기재돼 있습니다. 감정 당시 2층은 주차장과 ‘청순당 찹쌀꽈배기’로 이용 중이었고, 나머지 층은 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 1,054,769,600원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어, 70%라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 단정이 아니라 권리순위, 층별 점유관계, 실제 용도와 도로점용시설 승계 조건을 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 904 · 부산광역시 해운대구 좌동순환로 416 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·주차장·주택으로 이용되는 5층 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기·위생·급배수설비 |
| 토지 | 대 141.0㎡ · 상업용 · 완경사·부정형 · 광대로한면 · 공시지가 3,190,000원/㎡ |
| 소유자 | 이미령 지분 2분의 1 · 정재윤 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,506,813,840원 / 1,054,769,600원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,000,912,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소·재설정 흐름은 재확인
권리분석상 말소기준 판정은 2019.03.05. 부산은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
2022년 부산경남우유협동조합 근저당권은 2025.05.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 2025.06.27. 임의경매를 신청했습니다. 이후에도 건강보험공단 압류, 한국주택금융공사 가압류, 해운대구 압류 등이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 차임 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 헨리스파트너스 양남진 4층 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 점유일 2023.06.15 배당요구 미확인 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| 황하나 5층 | 20,000,000원 | 800,000원 | 점유일 2025.01.20 배당요구 2025.07.28 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원배당요구 |
| 유희정 2층 일부 | 20,000,000원 | 800,000원 | 점유일 2019.05.17 배당요구 2025.07.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원배당요구 |
| 김소영 건물 중 3층 전부 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 계약 2023.03.15 점유 2023.04.01 사업자등록 2023.04.04 확정일자 2023.04.04 임차권등기 2025.10.31 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원임차권등기 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 4명입니다. 조사 결과 네 임차인 모두 말소기준권리 이후 점유로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 현재 시나리오상 보증금 승계액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰률만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,054,769,600원으로 감정가 1,506,813,840원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,054,769,600원입니다.
다만 동일 건물이나 인근 복합용도 부동산의 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 주택만 있는 물건이 아니라 근린생활시설·주차장·주택이 혼합된 통건물이므로 아파트처럼 단순한 평형별 비교를 적용해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 1,054,769,600원 | 1,041,821,904원 | 1,390,827,085원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 738,338,720원 | 728,555,333원 | 1,704,093,656원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 516,837,103원 | 509,268,732원 | 1,923,380,257원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,054,769,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,947,696원 |
| 1. 부산은행 근저당권 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당권 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당권 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사에이치2디앤씨 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 부산경남우유협동조합 근저당권 | 1,140,000,000원 | 119,821,904원 |
| 후순위 가압류·압류 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고 채권액 2,432,648,989원 중 채권자 배당액은 1,041,821,904원, 미배당액은 1,390,827,085원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 세금 압류·행정상 승계
등기에는 국세·지방세와 국민건강보험공단 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 세종세무서, 강동세무서, 국민건강보험공단, 해운대구의 압류가 확인되며, 당해세가 인정되면 배당에서 우선 차감돼 후순위 담보권과 가압류권자의 미배당이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 중동 미포교차로 북동측 인근이며, 도로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택·소규모 공동주택·아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2층 주차장 및 근린생활시설, 3층·4층 근린생활시설, 5층 주택인 복합용도 건물입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐지만, 2층 외의 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 실제 이용상태와 시설 상태를 다시 살펴야 합니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 토지는 대 141.0㎡, 상업용으로 이용되는 완경사·부정형 토지입니다.
- 환금성. 단일 주택이 아니라 상가·주차장·주택이 결합된 통건물이라 매수자층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2019년 부산은행 근저당 3건의 2022년 말소와 같은 날 설정된 신규 근저당의 접수순위·실제 효력을 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 유희정·김소영·황하나·주식회사 헨리스파트너스 양남진의 계약서, 사업자등록, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 층별 명도 계획. 2층 일부, 3층 전부, 4층, 5층에 점유자가 있으므로 층별 영업·주거 현황과 인도 가능 시점을 각각 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 때 2층 외에는 내부를 확인하지 못했습니다. 불법 용도변경, 시설 노후, 원상복구 비용을 현장에서 점검하세요.
- 도로점용. 해운대구 도시관리과에 점용면적, 점용료, 체납 여부, 권리·의무 승계신고 절차를 확인하세요.
- 세금·공과금. 당해세 가능성, 지방세, 건강보험료 압류와 공용관리비·수도·전기 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 층별 예상임대료·공실·수선비·명도비·점용료를 반영해 수익가치 기준 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “간단한 물건”은 아니다
현재 자료만 놓고 보면 임차인 보증금이나 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리의 소멸 여부만 보면 긍정적인 출발점입니다. 그러나 이 물건은 아파트 한 호가 아니라 근린생활시설·주차장·주택이 결합된 토지·건물 일괄매각이고, 실제 임차인 4명이 층별로 점유하고 있습니다.
여기에 2019년 담보권의 2022년 말소·재설정 흐름, 말소된 권리가 포함된 배당 시뮬레이션, 내부 미확인, 국세·지방세 압류, 도로점용허가시설의 권리·의무 승계신고까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “보증금 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현장·행정·배당순위 검증이 먼저”입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 임대수익과 명도·수선·점용 비용을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.