부산지방법원 2025타경101497. 부산 사상구 감전동 504-5 비동과 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 부산리사이클링주식회사이며, 본건 건물은 건설폐기물 처리시설로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 3,681.7㎡, 일반공업지역의 공업용 토지로 조사됐고, 일괄매각이지만 부동산 목록1은 지분경매입니다.
임차인 조사 내역은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부상 채무를 얼마 인수하느냐가 아니라, 낙찰 후 토지와 건물을 실제로 어느 범위까지 사용·점유할 수 있느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 504-5 비동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건설폐기물 처리시설 |
| 소유자 | 부산리사이클링주식회사 (단독소유) |
| 토지 | 공장용지 3,681.7㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,289,006,680원 / 3,289,006,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박우민 / 66,359,431원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 부동산 목록1 지분경매 · 제시외 건물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 사용권 위험은 별개
등기부에 나타난 국민은행 근저당권 2건은 2006.07.03 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 근저당권도 2012.04.03 말소됐습니다. 2023.05.11 국세 압류는 2023.06.01 해제됐으며, 2023.07.06 박우민의 선행 강제경매개시결정 역시 취하 후 2023.12.05 말소됐습니다.
따라서 현재 남아 있는 권리 중 가장 앞선 권리는 2024.05.14 문준영의 가압류 16,285,600원으로 보입니다. 이후 정재용·김덕수·동양기연주식회사의 가압류와 2025.05.26 및 2026.01.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 금전상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 비교 시세 없이 신건 감정가만으로는 부족하다
이 사건에는 동일 용도 부동산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 3,289,006,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 객관적으로 비교할 기준이 없습니다. 감정가와 최저가가 사실상 같은 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 일반공업지역의 건설폐기물 처리시설은 토지면적뿐 아니라 시설 인허가, 설비 상태, 제시외 건물의 소유·점유 관계, 폐기물 처리시설로서의 계속 이용 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 가격 검토는 일반 토지 시세가 아니라 동일·유사한 산업시설 거래와 영업·시설 조건을 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,289,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,290,060원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 박우민 | 66,359,431원 | 66,359,431원 |
| 5. 가압류 · 문준영 | 16,285,600원 | 16,285,600원 |
| 6. 가압류 · 정재용 | 29,047,464원 | 29,047,464원 |
| 7. 가압류 · 김덕수 | 45,730,977원 | 45,730,977원 |
| 8. 가압류 · 동양기연주식회사 | 171,332,150원 | 171,332,150원 |
| 9. 경매개시결정 · 박우민 | 66,359,431원 | 4,960,318원 |
| 10. 경매개시결정 · 동양기연주식회사 | 66,359,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,381,474,484원 중 3,253,715,940원이 배당되고, 127,758,544원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 용도. 공장용지 3,681.7㎡이며 건설폐기물 처리시설로 이용 중입니다. 주거용이나 일반 상업용 부동산이 아닌 특수 산업시설입니다.
- 지역·지형. 일반공업지역의 공업용 토지로, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 1㎡당 1,395,000원입니다.
- 도시계획. 재생사업지구·공공시설구역·일반공업지역·지구단위계획구역· 폐기물처리및재활용시설에 포함되고, 산업시설구역과 소로1류에 접합니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다. 향후 증축·용도변경· 시설 재배치 계획은 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 건설폐기물 처리시설이라는 특수용도와 법정지상권 가능성, 지분경매 조건으로 인해 일반 공장용지보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 특정. 매각에서 제외되는 건물의 위치·면적·구조·소유자·점유자를 현장에서 특정하고 감정평가 도면과 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 토지와 제시외 건물의 소유관계 변동, 건물 존재 시점, 담보권 설정 당시 소유관계를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 판단해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 부동산 목록1이 지분경매이므로 매각대상 지분과 공유자, 사용·수익 범위를 매각목록 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 오류 검증. 예상배당에는 이미 말소된 국민은행·부산은행 근저당권이 포함돼 있으므로 실제 채권신고와 배당순위를 별도로 재산정해야 합니다.
- 시설 인허가 확인. 건설폐기물 처리시설 및 폐기물처리·재활용시설의 영업·시설 인허가가 낙찰자에게 이어지는지, 새로 취득해야 하는지 확인해야 합니다.
- 토양·폐기물 현황. 현장 잔존 폐기물과 시설 철거·정비 범위, 토지 이용에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 조세·체납 확인. 국세 압류는 해제됐지만 새로운 체납·당해세와 공과금이 존재하는지 관계기관에 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 응찰하지 말고, 인근 산업용 토지와 폐기물 처리시설 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유로운 사용”
이 사건은 임차인이 없고 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해, 표면적인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 떠안을 수 있는 부담은 배당표 밖에 있습니다. 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 가능성, 목록1 지분경매, 건설폐기물 처리시설이라는 특수용도가 동시에 겹칩니다.
비교 가능한 실거래 지표도 없어 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 배당 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 근저당권이 포함돼 있어 배당순위 자체도 재검증이 필요합니다. 결론은 금전 권리는 비교적 단순하지만, 물건 사용과 가격 판단은 고난도입니다. 제시외 건물과 지분 범위가 명확히 정리되지 않는 한 신건 응찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
