부산지방법원 2025타경101630. 부산광역시 강서구 대저1동 446-7 소재 기타 건물 및 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층이며, 현재 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자는 주식회사금재유통이고, 중소기업은행이 설정한 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당권을 기초로 경매가 진행되고 있습니다.
권리의 흐름만 보면 말소기준 이후 가압류가 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 단독 건물 전체 소유권 경매와 다르게 접근해야 합니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있고, 물건 3·4·5는 지분매각이기 때문입니다. 등기상 말소될 권리가 무엇인지뿐 아니라 실제로 취득하는 소유권의 범위까지 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 446-7 도로명주소: 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2021.03.26 |
| 토지 | 지목 대 · 확인된 토지 면적 461.0㎡ · 토지이용상황 공업용 461.0㎡를 일괄매각 대상 전체 토지 면적으로 단정할 수 없으며, 각 물건별 면적과 지분을 별도로 확인해야 합니다. |
| 소유자 | 주식회사금재유통 (단독소유로 등재된 건물 기준) |
| 감정가 | 1,420,726,440원 |
| 최저매각가 | 994,508,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,416,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 물건 3·4·5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
말소기준권리는 2023.05.04 설정된 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,416,000,000원이며 공동담보목록 제2023-273호가 기재되어 있습니다. 이전에 설정됐던 부산은행 근저당권들은 2023.05.04 해지로 말소되었습니다.
이후 부산신용보증재단, 한국스탠다드차타드은행, 신용보증기금의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이 가압류들과 중소기업은행의 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 강서구 압류는 2025.04.24 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 1,420,726,440원, 현재 최저매각가는 994,508,000원입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 수준에 도달했습니다. 하지만 실제 시장에서 얼마에 거래되는지 확인되지 않은 상태이므로 이 할인율을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,420,726,440원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 994,508,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 696,155,600원 | 감정가 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 487,308,919원 | 감정가 약 34% · 가정 시나리오 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 | 확인된 권리 기준 · 임대관계 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 994,508,000원 가정)
현 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 중소기업은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 중소기업은행의 채권최고액 기준 채권도 전액 배당되지 않으며, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 예상배당은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,345,080원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 1,416,000,000원 | 982,162,920원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 47,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국스탠다드차타드은행 가압류 | 59,210,077원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 12,345,080원과 중소기업은행 예상배당 982,162,920원의 합계는 매각대금 994,508,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당으로 실제 확정채권액이나 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당 채권은 인수액이 아니다
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 994,508,000원 | 982,162,920원 | 1,080,047,157원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 696,155,600원 | 686,794,044원 | 1,375,416,033원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 487,308,919원 | 480,035,830원 | 1,582,174,247원 | 0원 |
채권자들의 채권액 합계는 배당 추정상 2,062,210,077원입니다. 현재 회차에서는 이 중 982,162,920원이 배당되고, 1,080,047,157원이 미배당으로 남는 것으로 계산됩니다. 다만 근저당 채권최고액은 확정채무액과 같다고 단정할 수 없으므로 실제 부족액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 강서구 대저1동 소재 강서고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공장, 창고, 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽은 조적조 및 판넬 마감 등이며 내부는 판넬과 콘크리트 바닥 마감 등입니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 면적은 461.0㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며, 기간은 2024.03.02부터 2027.03.01까지입니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 취득 후 이용 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 확인된 토지의 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다. 공시지가는 해당 일괄매각 전체의 실거래 시세를 대신하지 않습니다.
- 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물과 지분매각 범위는 별도 검토 대상입니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지의 결합 매각에 일부 지분매각이 포함되어 있어 일반적인 전체 소유권 거래와 동일하게 환금성을 평가하기 어렵습니다. 시장 거래가격과 지분의 실제 처분 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상의 정확한 범위. 일괄매각에 포함되는 토지·건물의 목록과 물건 3·4·5의 지분율을 확인하세요. 전체 토지 소유권을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1, 2-2가 별지 부동산 표시 2의 건물 안에 위치합니다. 실제 구조와 사용상태, 매각 포함 범위 및 후속 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공유관계. 지분매각 대상의 공유자와 지분별 이용 범위, 공유물 관리 및 처분상 제약을 확인하세요. 공유관계가 실제 사업 운영에 미칠 영향을 따져야 합니다.
- 임차·점유 현황. 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 실제 점유자, 임대차계약과 대항력 관련 자료를 대조하세요.
- 토지거래허가구역. 허가구역 지정기간 및 대상 토지를 확인하고, 경매 취득과 향후 처분·이용에 대한 적용 여부를 관할기관에 문의하세요.
- 근저당 공동담보. 중소기업은행 근저당에 공동담보목록 제2023-273호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 채무 및 배당 관계를 원본으로 확인하세요.
- 시세 검증. 주변 근린생활시설 및 토지 거래를 비교하되, 건물 이용상태와 지분매각이라는 조건을 반영해 별도 가치를 검토하세요.
- 실질 취득비용. 현재 예상 인수액 0원과 별개로 취득 관련 비용, 명도·정비 비용, 제시외 건물 관련 비용 및 운영에 필요한 추가 지출을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 별지 부동산 표시와 토지이용계획을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 취득 위험 0원”
이 사건에서 확인되는 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 등기상 권리분석의 주요 특징입니다.
그러나 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 물건 3·4·5 지분매각, 토지거래허가구역 및 실거래 시세 미확인이라는 검토 과제가 남아 있습니다. 현재 최저매각가 994,508,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
결론은 등기상 인수 예상액 0원, 취득범위와 가격 적정성은 추가 검증 필요입니다. 입찰 전에는 공유지분의 구체적인 권리범위, 실제 점유관계, 토지 이용 제한과 현 시세를 확인하는 것이 핵심입니다. 추가 유찰 시나리오 역시 이러한 검증을 대체하지 못합니다.
