부산지방법원 2025타경101630. 부산 강서구 대저1동 446-7 소재 토지와 주건축물 제1동을 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 건물은 2021.03.26 사용승인을 받은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로, 현재 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 461㎡이며 토지이용상황은 공업용으로 조사됐습니다.
소유자는 주식회사금재유통이고, 중소기업은행이 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 994,508,000원으로 감정가 1,420,726,440원의 70%입니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 단순 할인율보다 일괄매각 범위와 지분 구조, 제시외 건물, 실제 점유·임대관계를 정확히 확정할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 446-7 · 부산광역시 강서구 대저로221번나길 86-16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2021.03.26 |
| 토지 | 지목 대 · 461㎡ · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사금재유통 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,726,440원 / 994,508,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,416,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 물건 3·4·5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 공동담보 확인이 핵심
건물 등기에는 2021년 부산은행 근저당권 2건이 설정됐다가 2023.05.04 해지로 말소되고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 1,416,000,000원이 새로 설정된 흐름이 기재돼 있습니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금 인수액은 계산상 0원으로 잡혀 있어도, 현장 점유자가 누구인지, 사업자등록·전입·확정일자 또는 임차권등기 여부가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 점유 개시일이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가 994,508,000원은 감정가 1,420,726,440원의 70%입니다. 1회 유찰로 금액이 낮아졌지만, 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 994,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,345,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행(을구 1번) | 858,000,000원 | 858,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행(을구 2번) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,416,000,000원 | 14,162,920원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 47,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 59,210,077원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,030,210,077원 중 채권자 예상배당은 982,162,920원, 미배당은 2,048,047,157원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 배당 시나리오 — 유찰될수록 신청채권자 배당도 감소
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 994,508,000원 | 982,162,920원 | 2,048,047,157원 | 14,162,920원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 696,155,600원 | 686,794,044원 | 2,343,416,033원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 487,308,919원 | 480,035,830원 | 2,550,174,247원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자인 중소기업은행의 예상배당은 14,162,920원에 그칩니다. 2회 유찰 시나리오부터는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 이는 매수인의 채무 인수를 의미하는 것이 아니라, 선순위 배당과 집행비용을 소화한 뒤 신청채권자에게 돌아갈 매각대금이 남지 않는다는 의미입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 강서고등학교 북서측 인근이며, 주위는 소규모 공장·창고·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재해 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주건축물 제1동은 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며 전기·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 461㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2024.03.02부터 2027.03.01까지로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아닌 근린생활시설·토지이며 지분매각 대상까지 포함돼 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 등기 원본 대조. 건물 외 토지와 물건 3·4·5의 등기부, 공동담보목록을 확인해 부산은행 근저당권의 존속 범위와 실제 말소기준을 확정해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 물건 3·4·5는 지분매각이므로 각 지분율, 다른 공유자, 실제 점유·사용 구역과 공유물 관리관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 2-1·2-2가 주건축물 안에 위치하므로 구조·면적·소유권·평가 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문, 사업자등록, 전입세대, 확정일자 및 임차권등기 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 허가구역 적용 여부와 취득 목적·절차·이용의무를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 도로·경계 확인. 지적도, 현황도로, 경계표지와 실제 차량 진입 여건이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 실제 임대수익·공실·수선비·지분 할인과 재매각 기간을 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록과 배당요구 종기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 인수형 위험은 크지 않습니다. 그러나 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 일괄매각, 제시외 건물, 3개 물건의 지분매각, 임대관계 미상, 공동담보 배당구조를 모두 해소해야 하기 때문입니다.
최저가 994,508,000원은 감정가보다 낮지만 시세 비교 없이 이를 가격 메리트로 단정할 수 없습니다. 특히 활용과 환금성이 표준화되지 않은 근린생활시설·토지는 권리 소멸보다 무엇을 얼마나 단독으로 사용할 수 있는지가 수익성을 좌우합니다. 결론은 계산상 인수는 0원, 원본·현장 검증 전 응찰은 보류입니다.
