의정부지방법원 2025타경5332. 의정부 민락동 ‘의정부더리브센텀스퀘어3’ 지식산업센터3동 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터 : Pabe mom(사무실))이고, 건물은 2022년 8월 18일 사용승인을 받은 10층 건물의 최상층 호실입니다. 권리관계의 기준점은 2022년 9월 27일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 244,800,000원)입니다. 이후 2025년 국민은행이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김선일 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 400,000원이고 전입일은 2024년 7월 31일입니다. 말소기준권리인 2022년 9월 27일 국민은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리분석상 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터 : Pabe mom(사무실)) · 10층 중 10층 |
| 소유자 | 김동욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,744,002원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
최초에는 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 9월 27일 김동욱 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 11월 14일 국민은행의 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 매수인이 승계해야 할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선일 | 2024.07.31 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
임차인 김선일의 전입은 말소기준권리보다 약 1년 10개월 뒤입니다. 따라서 대항력 없음으로 판단되며, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 우선변제 여부는 미상이고, 아래 배당표 역시 임차인의 최우선변제 가능액을 별도로 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 권리상 보증금 승계와 별개로 현재 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’과 같은 뜻은 아니다
이 물건의 현재 최저매각가는 79,576,000원으로 감정가 232,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치면서 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이 호실은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 감정가 대비 할인율만으로 실제 거래시장에서의 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 79,576,000원 | 167,056,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 55,703,200원 | 190,499,458원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 38,992,240원 | 206,909,620원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,832,368원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 244,800,000원 | 77,743,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,576,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,832,368원을 제외한 77,743,632원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 167,056,368원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락 I.C 남서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락 I.C가 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터 : Pabe mom(사무실))으로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트 평지붕 10층 중 10층입니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 동측·남측·북측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접하고, 토지는 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 공장·지식산업센터 물건이므로 주거용 물건보다 매수층과 사용수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 임차인 점유 확인. 김선일은 대항력이 없고 보증금 승계도 없지만 현재 점유가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 가능성을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 지식산업센터 이용·수요 확인. 감정평가상 사무실로 이용 중이므로 실제 사용현황, 임대조건, 공실 가능성과 관리비 부담을 입찰 전에 점검하세요.
- 유찰 원인 확인. 3회 유찰이라는 결과를 가격 매력으로만 보지 말고, 해당 건물과 호실의 거래·임대수요 및 처분 난도를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022년 국민은행 근저당이고, 실제 임차인 김선일의 전입은 2024년이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가에 임차보증금이 더해지는 구조는 아닙니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 232,000,000원이 세 차례 유찰돼 79,576,000원까지 내려왔지만, 대상은 공장으로 분류되는 지식산업센터입니다. 이미 반복 유찰됐다는 사실까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세·임대수익 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
