의정부지방법원 2025타경5332. 경기도 의정부시 민락동의 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1003호입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 실제로는 Pabe mom(사무실)로 이용 중인 것으로 기록되어 있습니다. 2022년 8월 18일 사용승인을 받은 건물의 10층 중 10층에 위치합니다. 소유자는 김동욱이며, 2022년 9월 27일 소유권을 이전받은 날 국민은행에 채권최고액 244,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청한 구조로, 신청 청구액은 208,744,002원입니다.

눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 232,000,000원이었던 물건이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 79,576,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 하락률이 크다는 사실과 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종, 업무공간 수요, 임대료, 공실 위험, 재매각 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 이 물건은 권리와 가격을 분리해서 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

등기부의 핵심은 2022년 9월 27일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 244,800,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 국민은행 근저당권 자체가 매각으로 소멸하는 대상이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기된 신한자산신탁의 소유권보존 신탁 역시 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에 김선일이 임차인으로 기록되어 있습니다. 전입일은 2024년 7월 31일로, 국민은행 근저당권 설정일인 2022년 9월 27일보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계상 선순위 대항력은 없는 임차인으로 분류됩니다.

김선일의 보증금은 5,000,000원, 월차임은 400,000원입니다. 선순위 대항력이 없으므로 매수인이 해당 임차보증금 5,000,000원을 별도로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당권 및 배당 순위는 확정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터의 임대차는 계약 목적과 실제 사용형태에 따라 적용 법률과 보호 범위를 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 79,576,000원으로 감정가 232,000,000원의 34.3%입니다. 감정가에 비해 크게 낮아진 것은 분명하지만, 실거래 비교자료 없이 이 금액을 시장가치보다 낮은 가격으로 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터로, 일반 아파트의 주거용 거래가격과 직접 비교해서도 안 됩니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 후속 유찰 시나리오이며, 실제 매각 진행이나 향후 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 집행비용 추정치를 차감하여 계산한 값으로 실제 미상환 채무액과는 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,832,368원을 제외한 77,743,632원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 244,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 167,056,368원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

이 미배당액은 채권최고액과 예상배당액을 비교한 수치입니다. 실제 채무 원리금이나 집행 후 남는 채권잔액을 확정한 것은 아닙니다. 중요한 것은 국민은행의 미배당 채권을 매수인이 인수하지 않는다는 점입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 배당금은 확정된 채권액·우선순위·배당요구·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락 I.C 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 상업나지 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리~포천 간 고속도로 민락 I.C가 있습니다. 전반적인 교통 상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022년 8월 18일 사용승인된 10층 건물의 최상층인 10층 1003호입니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글래스 등으로 마감되었으며, 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·주차설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에는 공장(지식산업센터)이며 Pabe mom 사무실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 용도와 입주 자격, 전용 부분의 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 접근도로. 건물 부지는 동측·남측·북측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 고산 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 준보전산지와 저촉됩니다. 토지 전체 면적은 6,086.0㎡, 공시지가는 2,036,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 매매 시세 및 거래 추세가 확인되지 않아 정량적인 환금성 평가는 어렵습니다. 지식산업센터의 특성과 3회 유찰 이력을 감안해 시장 수요와 처분 가능가격을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 확인. 의정부더리브센텀스퀘어3 및 인근 지식산업센터의 유사 층·규모·용도 거래를 조사하여 79,576,000원이 시장가격보다 낮은지 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 임차인·명도. 김선일의 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원, 2024.07.31 전입 사실과 현재 점유 상태를 확인하세요. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 명도 비용은 별도 문제입니다.
• 임대차 보호 및 배당. 계약서, 실제 이용 목적, 확정일자, 배당요구 및 관련 법률의 적용 여부를 확인하세요. 예상배당표는 임차인 최우선변제 등 우선채권을 확정 반영한 결과가 아닙니다.
• 입주 업종·사용 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 공장 등록·업무시설 이용의 적법성, 관리규약 및 향후 임차인 모집 가능성을 확인하세요.
• 공실·수익성. 월차임 400,000원이 실제 수취되는지, 임대차 유지 가능성이 있는지, 공실 발생 시 관리비·보유비용을 감당할 수 있는지 점검하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 확인하고 관리단에 실제 체납액, 월 관리비 및 주차 관련 비용을 문의하세요.
• 후속 유찰 시나리오. 현재 최저가 79,576,000원과 4회 유찰 시 55,703,200원, 5회 유찰 시 38,992,240원을 비교하되, 더 낮은 최저가가 곧 수익성 확보를 의미하지 않는다는 점을 유의하세요.
• 현장 확인. 최상층 호실의 누수·방수 상태, 냉난방, 승강기 및 실제 내부 사용 상태를 확인하세요. 사무실 이용 현황과 공부상 공장 용도의 적합성도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 지식산업센터 관리규약 및 입주 관련 규정을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다 중요한 것은 실제 매도가격”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 9월 27일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김선일은 그보다 늦게 전입하여 선순위 대항력이 없습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수 권리도 0원으로 분석됩니다.

하지만 투자 관점에서는 평가가 달라집니다. 감정가 232,000,000원에서 현재 최저가 79,576,000원으로 내려온 것은 눈에 띄지만, 이 물건은 이미 3회 유찰된 지식산업센터입니다. 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않은 만큼 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 실거래와 실제 임대수익, 공실 위험, 입주 자격, 명도 가능성까지 확인해야 비로소 합리적인 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

결론은 권리 측면에서는 긍정적이나 가격 매력은 판단 보류입니다. 인수 위험이 낮다는 이유만으로 높은 점수를 줄 수는 없으며, 세 차례 유찰된 비주거용 물건의 환금성 불확실성을 보수적으로 반영해야 합니다. 이 사건의 승부처는 감정가보다 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있느냐입니다.