113,680,000원
의정부지방법원 2025타경5332. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1003호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터: Pabe mom 사무실)으로 이용 중이며, 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물의 10층에 있습니다. 사용승인일은 2022.08.18.입니다.
등기 흐름은 신탁회사의 소유권보존 이후 2022.09.27. 김동욱에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소되고, 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 244,800,000원 근저당권이 설정된 구조입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.11.14. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 말소기준보다 앞서 존속하는 인수 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1003호 도로명주소: 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터: Pabe mom 사무실) · 10층 중 10층 |
| 소유자 | 김동욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,744,002원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27. 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 2022.09.27. 김동욱에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 따라서 제공된 등기내역상 낙찰자가 승계할 선순위 등기권리는 없고, 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선일 | 목적물 정부 | 2024.07.31 | 5,000,000원 월 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김선일의 전입일은 2024.07.31.로 말소기준일 2022.09.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 후순위 임차인이므로 매수인이 보증금 5,000,000원을 직접 인수하는 것으로 산정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 244,800,000원 | 111,288,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,680,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 국민은행은 채권최고액 기준 133,511,520원이 미배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 133,511,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 167,056,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 190,499,458원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터: Pabe mom 사무실)으로 이용 중입니다. 건물은 2022.08.18. 사용승인을 받은 10층 건물이며 대상 호실은 10층 1003호입니다.
- 주위환경. 민락 I.C 남서측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 상업나지 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락 I.C가 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 본건 동측·남측·북측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김선일의 보증금 5,000,000원, 월 차임 400,000원, 전입일 2024.07.31.을 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 대항력이 없지만 현재 영업·점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가·임대료·공실을 대조하세요.
- 이용 가능성. 현재 감정평가상 공장과 사무실로 이용 중이므로 입주 가능 업종과 실제 사용계획의 적합성을 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 주차 여건, 승강기와 공용설비 상태를 관리주체와 현장에서 점검하세요.
- 등기 원본 확인. 신탁원부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 말소기준은 2022.09.27. 국민은행 근저당권입니다. 임차인 김선일의 전입은 2024.07.31.로 후순위여서 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 등기와 임차관계만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다.
다만 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터·공장이고, 이미 2회 유찰되어 최저가가 113,680,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 실제 승부처는 현장 점유·이용 가능성·매매 및 임대 환금성 확인입니다.