1회 유찰로 최근 시세의 65.5% — 부산 명지더웨스턴 106동 102호

부산지방법원 2025타경101632. 부산 강서구 명지동 ‘명지더웨스턴’ 106동 1층 102호 아파트입니다. 감정가는 414,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 289,800,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 전용 84.56㎡대의 최근 12개월 실거래 평균은 442,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 430,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 65.5%로 가격 차이가 큽니다.

다만 이 사건은 가격표만 보고 바로 판단하기보다 등기 정합성을 먼저 확인해야 합니다. 2018년 설정된 우리은행 근저당권 3건은 2021년 2월 9일 말소됐고, 2021년 2월 9일 설정된 채권최고액 275,000,000원의 근저당권도 2021년 5월 11일 말소됐습니다. 등기 흐름대로라면 현재 남아 있는 권리 중 가장 빠른 권리는 2021년 5월 11일 설정된 채권최고액 273,900,000원의 우리은행 근저당권이며, 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 일부 권리요약에서 2018년 근저당을 말소기준으로 표시한 내용과 말소기록이 충돌하므로 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기록부터 다시 맞춰야 한다

그 이후 설정된 승학신용협동조합 근저당권 120,000,000원과 애큐온저축은행 근저당권 162,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 8월 11일 설정된 상상인저축은행 근저당권 147,600,000원은 2021년 11월 11일 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 65.5%

명지더웨스턴은 1,201세대, 2018년 6월 12일 준공 단지입니다. 전용 84.56㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 442,166,666원, 최저는 415,000,000원, 최고는 475,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 9층 430,000,000원입니다.

현재 최저가 289,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.5%입니다. 감정가 414,000,000원도 실거래 최저가 415,000,000원과 비슷한 수준인데, 1회 유찰로 감정가에서 124,200,000원 낮아졌습니다. 인수액이 0원이라는 계산이 유지된다면 실질취득가도 289,800,000원으로 동일합니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,800,000원 가정)

채권최고액 합계 1,189,700,000원, 예상 채권자 배당액 284,942,800원, 미배당액 904,757,200원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금구조

현재 회차에서도 선순위로 계산된 채권이 매각대금을 모두 소진해 신청채권자의 청구액 146,779,586원에는 예상 배당이 없는 구조입니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액은 원칙적으로 채무자에게 남는 채무 문제이며, 등기상 소멸하는 담보권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 명문초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·개발지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 명지더웨스턴은 1,201세대이며 2018.06.12. 준공됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 1층으로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 도로. 중로1류와 소로3류에 접하고, 근린공원과 녹지에도 접합니다.
• 공시지가. 1,372,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되며 거래가는 415,000,000원부터 475,000,000원까지 분포합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2018년 근저당을 기준으로 표시한 내용과 실제 말소등기가 충돌합니다. 최신 등기부와 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 배당요구 현황을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록 현황과 현장 점유자를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 통상적인 상태를 상정해 감정했습니다. 누수·결로·곰팡이·수리비를 별도 반영해야 합니다.
• 1층 보정. 최근 실거래 평균은 여러 층의 거래입니다. 1층의 일조·소음·사생활과 실제 선호도를 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
• 경매 진행상태 확인. 2025.07.22. 집행정지통지서가 발송돼 2025.07.23. 도달한 기록이 있습니다. 정지 해제와 매각기일 진행 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
• 중복 경매 확인. 2025.07.03. 애큐온저축은행과 2026.04.10. 승학신용협동조합의 임의경매개시결정이 각각 등기돼 있습니다.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 서류는 보수적으로”

현재 최저가 289,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 442,166,666원의 65.5%입니다. 최신 거래 430,000,000원과 실거래 최저 415,000,000원보다도 크게 낮아, 표면적인 가격 여유는 분명합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 할인율만이 아닙니다. 2018년 근저당의 말소기준 표시가 실제 말소등기와 충돌하고, 예상배당표에도 이미 말소된 근저당권이 포함돼 있습니다. 현장에서는 내부 확인이 되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 집행정지통지 기록과 두 건의 경매개시결정까지 있어 절차 진행상태도 확인해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리·절차 서류는 재검증 후 판단입니다.