인수 0원 산정만 믿기엔 임차인이 많다 — 부산 신평동 혼합용도 건물

부산지방법원 2025타경101670. 부산 사하구 신평동의 토지 132.3㎡와 6층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건축물대장상 1층과 5~6층은 업무시설인 오피스텔, 2~4층은 단독주택인 다중주택으로 이용되는 혼합용도 수익형 건물입니다. 현재 소유자는 김수미이고, 2019.01.21. 설정된 천마새마을금고 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리입니다.

등기된 주택임차권 6건과 현황조사·매각물건명세서에 나타난 여러 점유자는 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다. 따라서 이름이 확인된 임차인 14명은 대항력이 없고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인이 많고 호실별 점유관계가 복잡하며, 성명과 전입일이 특정되지 않은 기재도 2건 존재합니다. 인수액 0원이라는 숫자와 명도 난도가 낮다는 뜻은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 미상 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2019.01.21. 천마새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 최현지·이규은·김옥란·정화심·이창헌·이지훈의 주택임차권과 2025.07.09. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.11.20.에는 근저당의 채무자가 현남에서 김수미로 변경됐지만 근저당의 순위는 그대로 유지됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명, 미상 기재 2건

‘후순위 가능’ 표시는 말소기준일 이후 전입·확정일자와 배당요구가 확인된 임차권자로, 실제 배당 순위와 금액은 당해세·소액임차인 요건·배당요구 적법 여부 및 원본 기록에 따라 달라질 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 588,327,000원으로 감정가 840,467,700원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 이유만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 단일 아파트 한 호가 아니라 오피스텔과 다중주택이 섞인 6층 건물이고, 실제 임차인 14명과 대항력 미상 기재 2건이 존재합니다. 가격을 평가할 때에는 단순 감정가 할인율뿐 아니라 호실별 임대수익, 공실, 보증금 반환 구조, 명도비용, 수선비와 혼합용도 건물의 환금성을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 588,327,000원 가정)

신청채권자의 청구액은 231,100,000원이나 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 산정돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 후순위 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린상가, 아파트, 주택과 빌라 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 신평역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지와 타일, 창호는 알미늄샷시입니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설과 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
• 환금성. 오피스텔과 다중주택이 결합된 혼합용도 건물이고 점유자가 많아, 단일 주거용 집합건물보다 매수자층과 관리 난도를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 기재 2건 확인. 성명·전입일·보증금·점유 호실을 전입세대확인서와 매각물건명세서 원본으로 특정해야 합니다.
• 14명 전수 대조. 각 임차인의 실제 점유 호실, 퇴거 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 종기 준수 여부를 호실별로 확인하세요.
• 소액임차인 검토. 대항력은 없더라도 최우선변제 요건에 해당하면 배당표와 명도협상에 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도별 수익성. 1층·5층·6층 오피스텔과 2층~4층 다중주택의 임대수입, 공실률과 보증금 반환 구조를 각각 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 혼합용도 건물의 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 세금·체납 확인. 당해세, 공용요금, 전기·수도·가스 체납과 건물 유지보수 비용을 조사하세요.
• 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.21 이후 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 절차를 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 도면과 배당요구 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 등기 순위는 명확합니다. 2019.01.21. 천마새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이름이 확인된 임차인 14명은 모두 그 이후 전입했으므로 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 결론만 보고 안전형 물건으로 분류하기에는 이릅니다. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 기재 2건이 남아 있고, 오피스텔과 다중주택이 혼재한 건물에 다수 임차인이 점유하고 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 588,327,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 확인된 권리는 후순위지만, 점유관계와 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 호실별 임대차 원본 확인과 실제 수익성입니다.