부산지방법원 2025타경101723. 부산 서구 남부민동 대림비치아파트 102동 22층 2202호, 전용 59.89㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 22층이며, 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 소유자는 양오성으로, 2003년 윤영님과 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2017년 윤영님의 나머지 지분을 거래가액 100,000,000원에 이전받아 단독소유가 됐습니다.
현재 권리계산에서는 2007년 주식회사정리금융공사의 가압류를 말소기준으로 보고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임유진과 전무겸은 모두 전입일이 이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 기준 가압류의 말소등기와 선순위 배당 근저당의 말소등기가 함께 확인되므로, 실제 입찰 판단은 매각물건명세서와 최신 등기부를 직접 맞춰 본 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101723 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.89㎡ · 철근콘크리트구조 28층 중 22층 |
| 소유자 | 양오성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 154,365,924원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 대림비치 · 440세대 · 2003.08.11 준공 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,716,000원/㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 반드시 대조할 기록
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전무겸 | 2024.03.05 | 미상 | 신청 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유진 | 2017.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 산정된 말소기준일인 2007.04.09.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 계산상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 확인되지 않았으므로, 인수 여부와 별개로 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 최근 추세는 하락
대림비치 전용 59.89㎡의 최근 거래 12건 전체 평균은 202,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 192,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 200,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 -7.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 24 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 15 | 224,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2024.11 | 59.89㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2024.05 | 59.89㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 59.89㎡ | 28 | 208,500,000원 |
| 2023.11 | 59.89㎡ | 18 | 218,000,000원 |
| 2023.10 | 59.89㎡ | 17 | 216,500,000원 |
| 2023.08 | 59.89㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 59.89㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 4건 | 192,250,000원 |
| 전체 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 202,000,000원 |
현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 192,250,000원보다 모두 낮아, 이 물건은 최저가 기준으로는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 2026.06. 같은 달에도 160,000,000원과 200,000,000원 거래가 함께 존재해 가격 편차가 크고, 최근 추세도 -7.1%이므로 전체 평균 202,000,000원만 기준으로 낙찰가를 높여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사정리금융공사 | 17,372,283원 | 17,372,283원 |
| 3. 근저당 · 광남새마을금고 | 141,600,000원 | 124,008,917원 |
| 4. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이경호 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,082,319원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 39,333,336원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 12,504,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 418,892,068원 중 예상배당액은 141,381,200원이며, 미배당액은 277,510,868원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 277,510,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 320,165,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 349,905,912원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 현대캐피탈주식회사의 청구액 154,365,924원이 충족되지 않고, 예상배당액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 남부민동 소재 송도중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가, 학교, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물 중 22층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용되는 평지의 사다리형 토지이며, 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·상대보호구역 저촉 또는 포함, 대로1류와 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 440세대, 2003.08.11 준공 단지로 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가 160,000,000원부터 224,000,000원까지 분산돼 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2007.04.09. 가압류가 기준권리로 산정됐지만 2007.09.17. 말소 기록이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 광남새마을금고 근저당은 예상배당표에 포함됐지만 2023.03.09. 말소 기록이 있습니다. 실제 배당요구 채권과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 내용입니다.
- 점유 범위 확인. 임차 부분과 이용 부분이 특정되지 않았으므로 2202호의 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 변수 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 202,000,000원보다 최근 12개월 평균 192,250,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -7.1%이므로 현재 최저가의 할인만 보고 응찰가를 과도하게 높이지 않아야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리서류는 재확인”
현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 192,250,000원의 75.0%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세가 -7.1% 하락 중이라는 점을 감안해도 가격 간격 자체는 분명합니다. 또한 두 임차인이 모두 산정된 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 회차별 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”이라는 결과만 보고 바로 들어갈 유형은 아닙니다. 말소기준으로 지정된 2007년 가압류에는 같은 해 말소 기록이 있고, 배당에 포함된 광남새마을금고 근저당에도 2023년 말소 기록이 있습니다. 임차인 2명의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리 원본은 조건부 합격입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 기준권리와 배당순위가 일치함을 확인할 수 있을 때 현재의 75.0% 가격 메리트가 비로소 유효해집니다.