인수 0원, 1회 유찰로 ‘최근 시세의 71.6%’ — 부산 장림동 동원로얄듀크 1001호

부산지방법원 2025타경101730. 부산 사하구 장림동 ‘동원로얄듀크’ 112동 10층 1001호, 전용 59.9942㎡ 아파트입니다. 이상헌·허언미 씨가 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2013년 소유권 취득 당시 등기된 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰된 98,000,000원입니다.

등기 흐름을 현재 살아 있는 권리만 기준으로 다시 배열하면, 2013년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 66,000,000원은 2019년 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 가장 앞선 것은 2015.10.13. 한국스탠다드차타드은행 근저당 60,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 생존 권리를 기준으로 봐야 한다

2005년 제일은행 근저당과 유순남 근저당, 당시 가압류·압류는 2007.12.24. 임의경매 매각을 거쳐 말소됐습니다. 이 과거 권리를 현 경매의 말소기준권리나 실제 배당권리로 다시 적용해서는 안 됩니다. 현 소유자 취득 후 남아 있는 권리 가운데 가장 빠른 권리는 2015.10.13. 근저당이며, 2017년·2019년 근저당과 2025년 가압류 및 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 98,000,000원’을 본다

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액은 최저매각가와 같은 98,000,000원입니다. 동일 단지 동일 면적의 최근 실거래 12건은 115,000,000원~163,000,000원, 평균은 136,875,000원입니다.

현재 실질취득 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%이며, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 특히 본건과 같은 10층 거래가 2026년 6월 150,000,000원과 162,000,000원에 신고돼 있어, 권리·점유·내부 상태에 별도 문제가 없다는 전제에서는 가격상 완충 폭이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당가정상 채권자 총 청구액은 519,241,388원, 채권자 배당액은 95,836,000원, 미배당액은 423,405,388원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 인수로 바뀌는 구조는 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산자동차고등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·공장·주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 25층 건물의 10층이며, 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 경사지에 조성된 부정형 공동주택 부지이며, 단지 내 가로망이 조성돼 있습니다.
• 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역, 교육환경 보호구역과 비행안전구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,973세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 커 개별 물건 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현 말소기준 재확인. 2005년 권리는 과거 경매로 말소됐으므로, 현존 권리 중 가장 빠른 2015.10.13. 근저당을 기준으로 매각물건명세서와 대조하세요.
• 채권승계 관계. 경매신청자는 한국주택금융공사이지만 등기상 근저당권자는 한국스탠다드차타드은행으로 기재돼 있으므로 채권 이전·대위 관계를 기록으로 확인하세요.
• 점유 조사. 별도 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 점유자 문답으로 명도 대상을 확정하세요.
• 내부 상태. 동일 면적 거래가 115,000,000원부터 163,000,000원까지 분산돼 있으므로 수리비와 내부 관리 상태를 응찰가에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 규제 확인. 교육환경 보호구역·비행안전구역 등 기재된 토지이용 제한이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·채권계산서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래

이 사건의 핵심은 낮은 최저가만 보는 것이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 금액을 확인하는 것입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 98,000,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 136,875,000원의 71.6%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 동일 10층 거래 150,000,000원·162,000,000원보다도 낮아 가격상 완충 폭은 분명합니다.

권리 측면에서는 2015년 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 감정평가상 임대관계가 미상이고 배당가정에는 2007년 이전에 말소된 과거 권리가 섞여 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이고 매수인 인수는 0원”이되, “점유와 현존 채권관계를 원본으로 재검증한 뒤 입찰”입니다.