부산지방법원 2025타경101752. 부산 북구 화명동 도시화명그린아파트 205동 305호, 전용 49.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 103,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 72,100,000원으로 내려왔습니다. 최근 동일 면적 거래는 84,000,000원에서 128,500,000원 사이에 형성됐고 최근 12개월 평균은 101,208,333원입니다. 따라서 최저가 자체는 최근 거래 범위와 평균보다 낮습니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 결론을 내릴 수 없습니다. 등기부상 현재 유효한 선순위 담보권을 기준으로 보면 말소기준은 2017.12.20. 설정된 부산은행 근저당권이고, 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 정원덕의 근저당권 15,000,000원과 전세권 10,000,000원, 가압류 2건은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 그러나 정원덕의 실제 전입일과 보증금이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 여부는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101752 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 제205동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.42㎡ · 20층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 1996.04.27 · 720세대 |
| 소유자 | 이희주 · 2015.09.18. 거래가 109,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 70,137,712원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2017년 근저당
등기 순위만 보면 2017.12.20. 근저당권 이후의 정원덕 근저당권·전세권과 박혜경·현대캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다. 하지만 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 결정되지 않습니다. 정원덕이 2017.12.20. 이전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 별도의 대항력 문제가 생길 수 있으므로, 현재 자료만으로 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정원덕 | 주거 | 미상 | 미상 등기 전세금 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다. 정원덕의 전입신고일, 확정일자, 임대차보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도 없고, 없다고 단정할 수도 없습니다. 표현은 반드시 “대항력 가능·미상”이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득액은 아직 확정 전
도시화명그린 동일 면적 49.42㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 101,208,333원, 최신 거래는 2026.07. 102,000,000원이며, 거래 범위는 84,000,000원~128,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 3 | 128,500,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.42㎡ | 12건 | 101,208,333원 |
최저가 72,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%이고, 최신 거래 102,000,000원과 최근 거래 최저 84,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 인수 0원만 적용하면 가격 여지는 분명합니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 최종 실질취득액이라고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력이 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 가격 메리트가 줄거나 사라질 수 있습니다.
④ 매각대금 배분 (매각가 72,100,000원 가정)
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 1,697,800원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 채권자 배당 합계 | 70,402,200원 | 소유자 잔여 없음 |
| 채권 총액 | 365,531,616원 | 채권액 기준 |
| 미배당액 | 295,129,416원 | 후순위 채권 미배당 |
| 소유자 교부 | 0원 | 잔여 없음 |
과거에 이미 말소된 담보권은 실제 배당대상이 아니므로 개별 채권자별 배당은 현재 유효한 등기와 실제 채권액을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·임차인 배당은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 3층 305호입니다.
- 입지. 금명여자고등학교 서측에 인접하고, 인근은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구이며 교육환경 보호구역에 속합니다.
- 토지. 완경사지대의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 기준일 확인. 정원덕의 전입신고일이 말소기준 2017.12.20.보다 빠른지 확인하세요.
- 실제 보증금 확인. 전세권의 전세금 10,000,000원과 실제 임대차보증금이 같은지 계약서로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권을 판단할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 정원덕이 임차인·근저당권자·전세권자로 중첩된 경위와 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 말소등기 대조. 과거 한국주택은행·대구주택할부금융·국민은행·우리은행·부산은행 담보권의 말소 여부를 원등기에서 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자, 점유 부분, 명도 협의 가능성을 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·임대차계약서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 전입일”
이 물건은 최저가 72,100,000원이 최근 12개월 평균 101,208,333원의 71.2%로 내려와 있어 숫자만 보면 매력적입니다. 최근 거래 최저 84,000,000원보다도 낮고, 720세대 아파트로 거래 표본도 확인됩니다.
하지만 권리분석의 핵심은 정원덕입니다. 등기상 후순위 전세권과 근저당권은 소멸하더라도, 실제 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 임차인은 별도의 대항력을 가질 수 있습니다. 같은 사람이 임차인·근저당권자·전세권자로 중첩된 점도 통상적인 임대차와 다른 구조입니다. 따라서 결론은 가격은 합격 가능, 권리는 확인 전 보류입니다. 전입일과 보증금이 말소기준 이후·후순위로 확인될 때 비로소 72,100,000원의 가격 메리트가 유효합니다.
