부산지방법원 2025타경101755. 부산 사하구 하단동 605-23의 토지 93.9㎡와 공부상 주택으로 이용 중인 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1983.09.07. 사용승인을 받은 브로크조 스라브즙 구조이며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 소유자 정현우는 2021.07.02. 증여를 원인으로 2021.07.06. 소유권을 이전받았습니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.02.21. 설정된 부산제일새마을금고 근저당권 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정됐던 서울보증보험 주식회사 가압류는 2023.01.27. 이미 말소됐고, 2025.08.01. 정성필의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로, 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 605-23 · 부산광역시 사하구 동매로 33-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 · 토지와 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 93.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) · 토지이용상황 단독 |
| 건물 | 브로크조 스라브즙 2층 · 사용승인일 1983.09.07 · 공부상 주택 |
| 소유자 | 정현우 (2021.07.02. 증여, 2021.07.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 367,103,920원 / 256,972,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성필 / 10,271,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.21. 부산제일새마을금고 근저당권 30,000,000원입니다. 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 산정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류 5,060,650원은 2022.11.30. 설정된 뒤 2023.01.27. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 256,972,000원으로 감정가 367,103,920원의 70%이며, 1회 유찰된 상태입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 256,972,000원입니다.
그러나 동일하거나 인근의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 본건은 1983.09.07. 사용승인된 2층 주택 건물이고, 내부 상태를 확인하지 못했으며 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 토지 93.9㎡의 가치, 건물 상태, 정비구역 영향과 실제 이용 가능성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,397,608원 |
| 1. 근저당 · 부산제일새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,060,650원 | 5,060,650원 |
| 3. 경매개시결정 · 정성필 | 10,271,452원 | 10,271,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,242,290원 |
현재 회차에서는 채권 합계 45,332,102원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 207,242,290원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·소규모 공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 하단역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 브로크조 스라브즙 2층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호이며 전기·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 93.9㎡이며 평지·가로장방 형태이고 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 정비구역에 포함되며 제3종일반주거지역에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재조사. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 우편물·계량기·인근 탐문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·면적·구조와 철거 또는 이용 가능성을 감정평가서 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래·토지가치 검증. 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 감정가의 70%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 토지와 노후 주택 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 사업 단계와 권리산정기준일, 건축·이용 제한을 관련 기관에서 확인해야 합니다.
- 가압류 배당 확인. 2023.01.27. 말소된 서울보증보험 가압류가 예상배당에 포함되어 있으므로 실제 배당요구와 채권 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 확인할 현장은 많다
이 사건은 2022.02.21. 부산제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 배당 산정상 인수액이 0원인 소멸형 권리구조입니다. 현재 최저가는 256,972,000원으로 감정가 367,103,920원의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 권리의 단순함이 곧바로 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 현장조사에서 내부 이용상태와 임대관계를 확인하지 못했고, 1983.09.07. 사용승인된 주택과 토지, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유·건물 상태·가격 검증은 보류입니다.