의정부지방법원 2025타경5806. 의정부동 태형빌라트 4층 402호로, 감정평가상 방 3개·거실·주방·화장실·발코니 2개 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,010,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득 가정액도 73,010,000원입니다.
가격 비교 대상은 2026년 3월 같은 건물에서 확인된 4층·50.4㎡ 거래 129,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 거래가의 56.6%로 수치상 낮습니다. 다만 이 건물은 총 8세대이고 확인되는 최근 거래도 1건뿐이므로, 한 건의 거래가격을 안정적인 시세로 단정하기보다는 내부 상태와 면적 차이, 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 429-9 태형빌라트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 신흥로257번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 55.02㎡ · 방3·거실·주방·화장실·발코니2 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호 · 2002.12.30 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 임헌정 7분의 3 · 채은화 7분의 2 · 채철민 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 27,671,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소 여부가 핵심
등기부상 말소기준권리는 2013.05.24. 접수된 신한은행 근저당권 56,400,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권 13,800,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 신한카드 가압류 6,580,083원도 2024.04.24. 해제로 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 미상 상태
특히 점유자가 발견되더라도 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 반대로 ‘대항력 없음’으로도 단정할 수 없습니다. 현재 표시된 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 계산에 따른 수치이며, 현장과 공적 장부의 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 표본은 1건
태형빌라트는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 3월 4층·50.4㎡의 129,000,000원 거래 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.4㎡ | 4층 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 129,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 가정액인 73,010,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 129,000,000원의 56.6%입니다. 감정가 149,000,000원과 비교해도 현재 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 대상면적 55.02㎡와 거래면적 50.4㎡가 서로 다르므로, 이를 근거로 확정 시세나 즉시 매각 가능 가격을 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 의정부서부새마을금고 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 의정부중앙새마을금고 근저당 | 37,700,000원 | 6,295,820원 |
| 3. 의정부중앙새마을금고 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 56,400,000원 | 0원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 13,800,000원 | 0원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 6,580,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 192,480,083원, 채권자 배당액은 71,295,820원, 미배당액은 121,184,263원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 121,184,263원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 142,693,009원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 157,749,131원 |
모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원이고 신청채권자 신한은행의 청구액 27,671,332원은 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 이는 앞선 말소 근저당을 선순위 배당 대상으로 계산한 결과이므로, 회차별 가격보다 먼저 실제 배당순위의 적정성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실·발코니2 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경전철의정부역 북서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 경전철의정부역과 1호선 의정부역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·절대보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,378,000원이며 토지면적은 194.6㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인과 점유자 면담을 통해 실제 점유 원인을 확인하세요.
- 임차권 검증. 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 말소 근저당 대조. 을구 1번·3번·4번 근저당의 말소등기와 예상배당표의 선순위 배당 반영이 서로 다른 이유를 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태. 2002.12.30. 준공된 다세대주택이므로 누수, 결로, 배관, 난방, 창호와 수리비를 점검하세요.
- 환금성. 총 8세대이고 최근 거래가 1건뿐이므로 예상 매도가와 매각 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 각종 체납 여부를 관리주체 및 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘원본 일치’를 확인할 물건
이 물건의 가장 강한 장점은 명확합니다. 2회 유찰된 현재 최저가 73,010,000원은 최근 거래 129,000,000원의 56.6%이고, 계산상 인수액도 0원입니다. 감정가 149,000,000원과 비교하면 가격은 충분히 낮아졌습니다.
그러나 권리분석의 결론을 곧바로 ‘깨끗하다’고 내리기에는 두 가지 확인 과제가 남습니다. 첫째, 임대관계가 미상이므로 미확인 점유자의 대항력 가능성을 조사해야 합니다. 둘째, 등기부상 말소된 새마을금고 근저당권들이 예상배당표에는 71,295,820원의 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않으면 실제 배당구조와 신청채권자의 지위를 정확히 판단하기 어렵습니다.
가격은 매력적이지만, 권리 원본 일치와 점유 확인이 입찰의 전제입니다. 확인 결과 예상배당 계산의 오류이고 대항력 임차인도 없다면 가격 경쟁력이 살아날 수 있습니다. 반대로 점유관계에서 선순위 임차인이 확인되거나 말소·배당 관계가 예상과 다르면 현재의 가격 차이는 그 위험을 보상하는 할인일 수 있습니다.