부산지방법원 2025타경101758. 부산 북구 구포동 미소드리움의 공부상 업무시설(오피스텔)로, 감정평가서상 지하1층~지상14층 건물 내 6층 603호입니다. 공유자는 김혜자와 이상용 각 2분의 1입니다. 권리분석의 핵심은 감정가 158,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 54,194,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 140,000,000원 전세권입니다.
등기부상 박문수의 전세권은 2021.11.26 설정됐고 건물 전부를 범위로 합니다. 이후 최초 말소기준권리로 계산된 서울보증보험주식회사의 가압류는 2024.09.12 접수됐습니다. 따라서 이 전세권은 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시됩니다. 박문수는 2021.11.29 전입신고한 점유자로도 조사됐고 배당요구도 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101758 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 300, 299-1, 299-2, 301-4, 312, 313, 314-1 미소드리움 · 부산광역시 북구 구포만세길 151 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 6층 603호 |
| 소유자 | 김혜자 2분의 1 · 이상용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 먼저다
2017년 소유권보존과 신탁·신탁말소를 거쳐 현재 김혜자·이상용의 공유 상태가 됐습니다. 그 뒤 2021.11.26 박문수 전세권 140,000,000원이 설정됐고, 2024.09.12 서울보증보험주식회사의 1,000,000,000원 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 이후 국민은행 가압류, 경매개시결정, 북구의 각 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 박문수의 지위 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박문수 | 2021.11.29 | 미상 | 2025.08.21 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
박문수는 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 점유자로 조사됐습니다. 다만 임차관계의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 동시에 동일한 박문수가 등기부상 140,000,000원 전세권자이자 이 사건 경매개시결정의 채권자로 나타납니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로, 이를 사실로 단정하지 말고 매각물건명세서·현황조사·전세권 원인서류의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 158,000,000원이고 현재 최저매각가는 54,194,000원으로 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 더구나 선순위 전세권의 현재 회차 미배당액 87,181,492원을 함께 보면 잠재 실질취득 부담은 141,375,492원입니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”는 식의 판단은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 2. 전세권 · 박문수 | 140,000,000원 | 52,818,508원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 299,632,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 총 채권액은 1,439,632,954원, 채권자 배당액은 52,818,508원, 총 미배당은 1,386,814,446원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 특히 전세권 미배당액은 등기상 인수권리 여부와 함께 별도로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산도시철도 3호선 구포역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·소규모 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상14층 건물 내 6층 603호이며 사용승인일은 2017.07.20입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 일부 필지는 소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부상 이용. 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수범위 확인. 2021.11.26 설정된 전세권 140,000,000원이 실제 매각조건에서 어떤 범위로 존속·인수되는지 매각물건명세서 원문을 최우선 확인하세요.
- 박문수의 두 지위 대조. 전세권자·점유자·경매채권자가 동일한 박문수입니다. 임대차와 전세권이 같은 채권인지, 별개의 법률관계인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 점유자 박문수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 전입세대열람·임대차 원본·매각물건명세서를 대조하세요.
- 실거래 시세 확보. 현재 자료만으로는 최근 거래가격을 알 수 없습니다. 최저가가 아니라 잠재 실질취득 부담 141,375,492원을 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 37,935,800원, 5회 유찰 시 26,555,060원까지 최저가는 내려가지만 전세권 배당액도 함께 줄어듭니다. 낙찰가 하락만으로 권리부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
- 세금·비용 원본 확인. 북구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위, 집행비용을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “54,194,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 3회 유찰돼 최저매각가가 54,194,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 먼저 봐야 할 것은 2021.11.26 설정된 140,000,000원 선순위 전세권입니다. 현재 배당 가정에서는 박문수에게 52,818,508원만 배당돼 87,181,492원이 남고, 등기상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 이를 더한 잠재 실질취득 부담은 141,375,492원입니다.
또한 같은 박문수가 2021.11.29 전입한 대항력 있는 점유자로 조사됐지만 임차보증금은 미상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 34%까지 떨어진 저가 물건”으로 단순화할 수 없습니다. 선순위 전세권의 실제 존속범위, 박문수의 임차관계, 최근 시세를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
