부산지방법원 2025타경101758. 부산 북구 구포동 미소드리움의 공부상 업무시설(오피스텔) 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으며, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 1회 유찰로 내려간 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 약 3년 앞선 전세권입니다.
박문수는 2021년 11월 26일 건물 전부에 전세금 140,000,000원의 전세권을 설정했고, 2021년 11월 29일 전입한 것으로 조사됐습니다. 이후 2024년 9월 12일 서울보증보험의 가압류가 말소기준권리로 산정됐으므로, 그보다 앞선 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 300, 299-1, 299-2, 301-4, 312, 313, 314-1 미소드리움 · 도로명 부산광역시 북구 구포만세길 151 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 분류 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 1층~지상 14층 중 6층 603호 |
| 소유자 | 김혜자 지분 2분의 1 · 이상용 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박문수 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2017.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2024년 9월 12일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이 권리와 이후의 국민은행 가압류, 경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박문수의 전세권은 2021년 11월 26일 설정돼 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수로 분류됩니다. 등기상 전세금은 140,000,000원이며 건물 전부가 전세권 범위입니다.
② 임차인·전세권자 분석
조사된 실제 점유 관계인은 박문수 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기상 전세권자이자 경매 신청채권자와 동일한 사람입니다.
| 성명 | 전입일 | 등기상 금액 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박문수 | 2021.11.29 | 전세금 140,000,000원 | 2025.08.21 신고 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 미배당 승계 주의 |
전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 점유자의 별도 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 주택임대차보호법상 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 다만 별도로 등기된 전세권 140,000,000원은 금액과 순위가 확인되며, 현재 권리분석상 매수인 인수 대상입니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 | - |
| 1. 전세권 · 박문수 | 140,000,000원 | 108,251,600원 | 31,748,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 1,000,000,000원 | 0원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 299,632,954원 | 0원 | 299,632,954원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 110,600,000원이 전액 낙찰대금이 된다고 가정하면, 집행비용 2,348,400원을 먼저 공제한 뒤 박문수에게 108,251,600원이 배당됩니다. 전세금 140,000,000원 중 31,748,400원이 남습니다. 선순위 전세권이 인수된다는 분석을 적용하면 매수인의 보수적 실질취득은 다음과 같습니다.
이는 감정가 158,000,000원의 90.1%입니다. 표면상 최저가는 감정가의 70%지만, 실질 부담 기준 할인 폭은 약 9.9%로 줄어듭니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 31,748,400원 | 142,348,400원 |
| 2회 유찰 시 | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 64,373,560원 | 141,793,560원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 87,181,492원 | 141,375,492원 |
낙찰가가 내려갈수록 전세권자의 배당액은 감소하고 미배당 인수 위험은 커집니다. 따라서 총 실질취득액은 전세금 140,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 주거용 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 부산도시철도 3호선 구포역 북동측 인근으로, 주변은 아파트·소규모 공동주택·업무시설· 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 14층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 7필 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 8m, 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구에 해당하며, 일부 필지는 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 박문수 전세권의 현재 존속 여부, 말소 조건, 배당 후 미배당액 처리와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 검증. 전세권자·점유자·신청채권자가 같은 사람입니다. 전세금 지급자료, 계좌이체 내역, 계약서, 실제 점유와 소유자 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 별도 검토. 전입일은 선순위지만 별도 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 등기된 전세권과 주택임대차상 권리를 구분해 검토해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 142,348,400원, 2회 유찰 시 141,793,560원, 3회 유찰 시 141,375,492원을 보수적 기준으로 삼아야 합니다.
- 용도·대출 조건. 업무시설(오피스텔)·근린시설 분류에 따른 금융조건, 세금, 실제 사용 가능 용도와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 운용 여부, 이용 가능 차량 규격, 수리비와 관리비 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.21입니다. 낙찰 여부, 변경·취하 여부와 후속 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 70% 취득가인 것은 아니다”
표면만 보면 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 110,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 전세권 140,000,000원이 매수인 인수로 분류돼 있고, 현재 최저가에서는 31,748,400원이 배당되지 않습니다. 이를 더한 실질취득은 142,348,400원, 감정가의 90.1%입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 전세권 미배당액이 늘어나 2회 유찰 시 실질취득 141,793,560원, 3회 유찰 시 141,375,492원으로 계산됩니다. 이 물건은 낮은 최저가를 기다리는 전략보다 선순위 전세권의 실제 존속·말소 가능성을 확인하는 작업이 먼저입니다. 관계인 동일성까지 해소되지 않은 상태에서는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
