최저가는 최근 시세의 64.5% — 다만 말소기준 원본 대조가 먼저다

부산지방법원 2025타경101763. 부산 사상구 엄궁동 ‘엄궁동쌍용스윗닷홈’ 105동 202호, 전용 59.93㎡대 아파트입니다. 감정가는 182,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,400,000원입니다. 소유자 백강문은 2009년 2월 25일 거래가 113,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2025년 8월 11일 에프더블유2503유동화전문유한회사에 의해 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권액은 94,420,856원입니다.

가격만 떼어 보면 숫자는 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월의 180,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 64.5%이므로 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -7.7% 하락했으므로, 과거 전체 평균 200,250,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리는 원본 대조

등재된 임차인은 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 처리됐습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 점유자와 실제 임대차 여부는 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문으로 재확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 명도 대상이나 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다.

후순위 권리로는 우리은행 근저당, 근로복지공단·롯데카드·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈 근저당권과 그 이전 기록 등이 있습니다. 제공된 권리 판단에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 한편 삼덕주류판매 근저당은 2022년 7월 19일, 에스비아이저축은행 근저당은 2023년 4월 25일 각각 해지로 말소된 기록이 있습니다.

② 시세 비교 — 낮은 최저가와 하락 추세를 함께 본다

쌍용스윗닷홈 동일 면적 59.93㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 200,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 180,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -7.7%입니다.

현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 64.5%입니다. 감정가 182,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래 180,000,000원보다는 2,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 자체가 매우 낮다고 보기는 어렵지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 거래 구간보다 충분히 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권신고액은 906,887,473원, 채권자 예상배당액은 124,816,400원, 미배당액은 782,071,073원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 엄궁동 동궁초등학교 북동측 인근이며, 아파트단지·단지 내 상가·학교·임야 등으로 형성된 다소 고지대 주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 2층 202호이며, 급배수·위생·옥내소화전·승강기와 도시가스 개별난방 시설이 있습니다.
• 토지. 북서하향 경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형 아파트 부지로 북서측 포장 중로에 접합니다. 지형 높이는 급경사, 도로접면은 중로한면입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,631,000원/㎡입니다.
• 환금성. 쌍용스윗닷홈은 607세대이고 사용승인일은 2005.11.24.입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -7.7%이므로 매도가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2010년 부산은행 근저당과 2016년 말소 기록의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 배당표 재검산. 부산은행 근저당이 실제 말소된 권리라면 제공된 배당순위와 예상배당액이 달라질 수 있으므로 실제 존속 권리 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대차관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대열람과 현장 점유자를 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 200,250,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해 매도가격을 산정하세요.
• 저층 가격 보정. 본건은 26층 건물 중 2층입니다. 거래표의 층별 가격 차이를 확인하고 동일 단지 저층 거래와 비교하세요.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
• 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21.로 기재돼 있으므로 실제 매각 여부와 변경·유찰·낙찰 결과를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”

현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 197,500,000원의 64.5%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시장이 -7.7% 하락 추세라는 점을 감안해도 현재 회차 가격에는 분명한 할인폭이 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이라는 결과표가 아닙니다. 제공된 말소기준 판단은 2010년 부산은행 근저당을 기준으로 삼지만, 등기 흐름에는 2016년 그 권리가 해지로 말소됐다는 기록이 함께 있습니다. 임대차관계도 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 검토할 만하지만 권리는 원본 확인 전 보류입니다. 기준권리와 점유관계가 명확히 확인될 때 현재 최저가의 할인폭이 비로소 실질적인 입찰 메리트가 됩니다.