부동산임의경매

한 줄 평 근저당·가압류 등 복잡해 보이는 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 단순 비교하는 유형이 아니라 공장용지와 기계기구, 실제 운영 가능성이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

감정가

1,620,066,500원

기타 + 토지

최저매각가

1,134,047,000원

1회 유찰

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

공장 현장검증

가동·시설 확인

울산지방법원 2025타경849. 양산시 하북면 삼감리 314-2에 위치한 기타+토지 물건입니다. 토지면적은 2,009㎡이며 공장용지로 이용되고 있습니다. 소유자는 양을숙 씨이고, 2020년 설정된 상북새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리 구조만 보면 낙찰자에게 넘어오는 부담은 제한적입니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 일반 주거용 부동산과 달리 공장 물건은 등기상 권리보다 실제 가치와 사용 가능성이 더 중요합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경849 (임의경매)
소재지	경상남도 양산시 하북면 삼감리 314-2
용도 / 토지	기타 + 토지 · 공장용지 2,009㎡
소유자	양을숙
감정가 / 최저가	1,620,066,500원 / 1,134,047,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	상북새마을금고 / 1,064,308,512원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

말소기준권리는 2020.04.23 설정된 을구 5번 상북새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있으므로 배당표 확인이 필요합니다.

② 예상 배당 — 후순위 채권은 미배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	13,740,470원
을구 5번 근저당권 · 상북새마을금고	1,020,000,000원	1,020,000,000원
을구 6번 근저당권 · 상북새마을금고	195,000,000원	100,306,530원
부산신용보증재단 가압류	20,000,000원	0원
신용보증기금 가압류	12,161,623원	0원
정윤식 가압류	76,952,367원	0원

최저매각가 1,134,047,000원 기준으로 선순위 근저당 중심 배당이 진행되며 후순위 채권 일부는 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

③ 현장 리스크 — 공장 물건의 핵심

⚠️ 정상 가동 여부 확인 필요 매각물건명세서상 공장은 폐문 상태였으며, 기계기구는 정상가동 가능하다는 전제로 평가되었습니다. 실제 운영 가능 여부와 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.

일괄매각. 제시외 건물 포함 조건이며 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구가 포함됩니다.
제외 시설. 소재불명 Over Head Crane 1점은 매각에서 제외됩니다.
토지 이용. 자연녹지지역·공장용지이며 도로접면은 소로한면입니다.
적치물. 컨테이너 2식과 유류저장소 등 지상적치물은 이전 가능하다고 보아 감정평가액에 반영되지 않았습니다.

④ 권리 관점 결론

✅ 권리 분석 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수 문제도 없습니다. 등기상 매수인이 부담하는 권리는 0원으로 판단됩니다.

⛔ 투자 판단 다만 주거용처럼 단순히 최저가 하락률만으로 판단할 수 없습니다. 공장 물건은 토지 가치, 건물 상태, 기계기구 활용 가능성, 실제 임대·운영 가능성을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 방문. 폐문 상태였던 공장의 내부 상태와 기계기구 존재 여부를 확인해야 합니다.
시설 가치. 감정평가에 반영된 기계기구가 실제 활용 가능한지 확인이 필요합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
토지 활용. 자연녹지지역 및 공장용지 조건에 따른 활용 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가치는 현장에 있다”

이 물건은 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 부담은 적은 편입니다. 그러나 공장·토지 경매의 승부처는 등기가 아니라 실제 사용 가치입니다. 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 정상 가동 가능 여부와 시설 상태를 확인하지 않으면 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리는 안전권, 판단 기준은 현장 가치입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	16억 2,006만원
2	2026-07-21	대기	11억 3,404만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 공장 가치와 배당 공백을 봐야 한다 — 양산 하북면 삼감리 314-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

② 예상 배당 — 후순위 채권은 미배당 구조

③ 현장 리스크 — 공장 물건의 핵심

④ 권리 관점 결론

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가치는 현장에 있다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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