81,900,000원
부산지방법원 2025타경101764. 부산 북구 화명동 도시화명그린아파트 208동 17층 1701호, 전용 49.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 117,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 81,900,000원으로 내려왔습니다. 현 소유자 정준영은 2022.03.18. 거래가 115,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의 채권최고액 99,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.08.12. 에프더블유2503유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
임차인 조사 내역은 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격 비교 기준은 최저가 81,900,000원이며, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 101,208,333원보다 낮습니다. 최신 거래로 제시된 102,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 현재 회차에는 가격상 여유가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 제208동 제17층 제1701호 도로명주소: 부산광역시 북구 양달로 69 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 49.42㎡ · 지하1층·지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 정준영 (2022.03.18. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 (양도 전 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 85,879,163원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2022년 근저당 확인
등기 연혁에는 1997년 한국주택은행 근저당권 15,600,000원과 우리주택할부금융 근저당권 11,700,000원이 기재돼 있으나, 각각 2009.04.20.과 2000.04.26. 말소기재가 존재합니다. 2009년 우리은행 근저당권 46,800,000원도 2010.05.26. 말소됐고, 2010년 사상농업협동조합 근저당권 64,800,000원은 2011.11.28. 말소됐습니다.
현재 등기 흐름상 확인되는 핵심 담보권은 현 소유자 정준영이 취득한 2022.03.18. 설정 우리은행 근저당권 99,000,000원입니다. 이어 2025.08.12. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인이나 말소기준보다 앞선 별도 인수권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 80.9%
도시화명그린아파트 동일 면적 49.42㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 101,208,333원, 최신 거래로 제시된 금액은 102,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 3 | 128,500,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 최근 평균 | 49.42㎡ | 12건 | 101,208,333원 |
거래 범위는 84,000,000원~128,500,000원이고 최근 평균은 101,208,333원입니다. 현재 최저가 81,900,000원은 최근 평균의 80.9%로, 평균보다 19,308,333원 낮습니다. 또한 최신 거래금액 102,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 우리주택할부금융 근저당 | 11,700,000원 | 11,700,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 4. 사상농업협동조합 근저당 | 64,800,000원 | 5,925,800원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 237,900,000원 중 예상배당액은 80,025,800원, 미배당액은 157,874,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당항목 중 과거 근저당권에는 등기상 말소기재가 존재하므로 실제 배당순위는 반드시 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금명여자고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 도시화명그린아파트는 720세대이며 사용승인일은 1996.04.27.입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층·지상20층 건물의 17층이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 도로에 접하고 단지 진출입로·주차장·가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구이며 학교 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가는 84,000,000원부터 128,500,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가스 공급중지 확인. 공급중지 사유, 재공급 절차, 체납금과 시설복구 비용 부담주체를 확인하세요.
- 등기 유효사항 재확인. 1997년·2009년·2010년 근저당권의 말소 여부와 2022년 우리은행 근저당권의 현재 권리자·채권양도 내역을 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 근저당권이 예상배당에 포함된 부분을 제외했을 때 실제 신청채권자 배당과 잉여 여부가 어떻게 달라지는지 확인하세요.
- 시세 하단 비교. 최저가 81,900,000원은 최근 평균보다 낮지만 실거래 최저 84,000,000원과는 차이가 작습니다. 수리비와 명도비용을 포함해 상한가를 정하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없으나 실제 점유자와 소유자 점유 여부를 현장 방문과 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 유리하지만 확인할 서류가 남아 있다
현재 최저가 81,900,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 101,208,333원의 80.9%이고, 최신 거래금액 102,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점도 긍정적입니다. 따라서 가격과 임차관계만 보면 관심을 둘 수 있는 물건입니다.
그러나 본건은 가스 공급중지시설이라는 실사용 리스크가 있고, 등기상 말소된 과거 근저당권들이 예상배당에 포함된 정합성 문제도 있습니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 예상배당표만 믿어서는 안 됩니다. 결론은 가격은 합격, 설비와 등기·배당 재확인은 필수입니다.
