49,210,000원
울산지방법원 2025타경900. 울산 북구 중산동 이화한라동아아파트 2층 202호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 70,300,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,210,000원입니다. 소유자 김철승은 2015.05.24. 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 경북대구낙농협동조합 앞으로 채권최고액 90,720,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기부에는 1998년 한국주택은행 근저당과 2001년 외환은행 근저당도 보이지만, 두 권리는 각각 2001.08.24.와 2015.06.25. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 가장 선순위 담보권은 2015.06.23. 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 이 기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조이며, 2020년 강전호의 주택임차권 역시 대항력이 없고 2021년에 등기 자체가 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 566-1 이화한라동아아파트 2층 202호 도로명주소: 울산광역시 북구 이화5길 29-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 지상 21층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김철승 (2015.05.24. 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,300,000원 / 49,210,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 112,978,621원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현존 권리를 분리해야 한다
말소기준 이후에는 강전호의 주택임차권, 울산신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 경북대구낙농협동조합의 경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 강전호의 임차권은 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 2021.06.17. 이미 말소됐습니다. 나머지 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 과거 임차권 1건, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 주요 날짜 | 보증금 | 권리 판정 | 현재 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강전호 제2층 제202호 59.97㎡ 주거·임차권등기 | 계약 2017.09.16 점유 2017.09.26 확정 2017.09.26 전입 2020.10.07 등기 2020.11.03 | 20,000,000원 차임 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 | 2021.06.17. 임차권등기 말소 |
등기에서 확인되는 실제 임차인은 강전호 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일 2020.10.07.은 현존 말소기준인 2015.06.23.보다 늦어 대항력을 갖지 못합니다. 임차권등기 자체도 2021.06.17. 해제로 말소됐으므로 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 2.0% 하락 추세
이화한라동아 동일 면적대 실거래 표본은 12건이며, 이 중 최근 12개월 거래 8건의 평균은 66,875,000원입니다. 전체 12건 평균은 67,333,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.6%이고, 2026.06. 최신 거래 73,500,000원의 약 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 73,500,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 7 | 67,500,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 19 | 64,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 2025.06 | 59.76㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 59.97㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 66,875,000원 |
같은 2층 거래도 2025.12.에 70,000,000원이 확인돼 현재 최저가 49,210,000원과는 20,790,000원의 차이가 있습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.0% 낮은 하락 추세이므로, 전체 평균 67,333,333원만 보고 가격 상승 여력을 크게 잡아서는 안 됩니다. 실내 상태와 수리비, 현재 점유 상태를 확인한 뒤 최근 거래 범위 안에서 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,285,780원 |
| 1. 현존 선순위 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 90,720,000원 | 47,924,220원 |
| 2. 후순위 가압류 · 울산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류 · 신용보증기금 | 28,212,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,285,780원을 제외한 47,924,220원이 현존 선순위 담보권에 배당되는 구조로 정리했습니다. 후순위 권리는 미배당되더라도 매각으로 소멸하며 매수인이 채무를 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 49,210,000원 | 8,667,808,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 34,447,000원 | 8,682,305,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 24,112,900원 | 8,692,453,994원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 소멸하는 담보권과 가압류의 미배당금은 매수인에게 이전되지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반형이며, 대항력 있는 임차보증금 때문에 총취득액이 고정되는 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 중산동 이화중학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 단지 외부와 내부 가로망 및 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지상 21층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 이화한라동아는 188세대이며 사용승인일은 1998.02.14.입니다. 대상 면적은 59.97㎡입니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 5,015㎡, 공시지가는 514,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부 구조·관리상태·리모델링 여부는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 1998년 한국주택은행 근저당과 2001년 외환은행 근저당의 말소 기록, 2015년 경북대구낙농협동조합 근저당의 현존 여부를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 과거 임차권 확인. 강전호의 임차권등기는 2021.06.17. 말소됐지만 실제 퇴거 여부와 현재 점유자는 현장 및 현황조사서로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·보일러·창호·마감·수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 2층 가격 보정. 같은 면적 거래라도 층과 내부 상태에 따라 차이가 있으므로 2층이라는 점을 고려해 최근 거래가를 그대로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.0% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 처리 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 할인형
이 사건의 핵심은 등기부 첫머리에 보이는 1998년 근저당을 현재의 말소기준으로 오인하지 않는 것입니다. 해당 근저당은 2001년 경매 낙찰로 말소됐고, 외환은행 근저당도 2015년 해지됐습니다. 현존 권리만 다시 세우면 2015.06.23. 경북대구낙농협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
강전호의 보증금 20,000,000원은 대항력이 없고 임차권등기도 2021년에 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 49,210,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,875,000원의 73.6%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 시세가 2.0% 하락했고 내부 상태와 현재 점유관계가 확인되지 않았으므로, 권리 원본 확인과 현장조사를 마친 뒤 수리·명도 비용을 반영한 가격으로 접근하는 B등급 물건입니다.
