가격 할인은 분명하지만, 배당순위 정합성 확인이 먼저 — 부산 벽산그린필드 101호

부산지방법원 2025타경101774. 부산 북구 구포동 벽산그린필드 103동 1층 101호, 전용 126.05㎡ 아파트입니다. 감정가는 166,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 116,200,000원으로 내려왔습니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같습니다.

가격은 최근 거래보다 충분히 낮습니다. 같은 단지·같은 면적의 최신 거래는 160,000,000원, 최근 12개월 평균은 166,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 70.0%, 최신 거래의 약 72.6%입니다. 다만 최근 구간 가격이 이전 거래보다 3.4% 하락했고, 본건은 1992년 사용승인된 1층 물건이며 내부 확인도 되지 않았습니다. 할인율 전부를 곧바로 수익으로 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준은 2019년 근저당

등기 이력을 시간순으로 분리해서 봐야 합니다. 1997년 대한생명보험 근저당과 1999년 농업협동조합중앙회 가압류·부산광역시 압류는 2000.01.27. 임의경매 낙찰에 따라 2000.02.02. 말소됐습니다. 이후 설정됐다가 해지된 구포농업협동조합·교보생명·하나은행·농협은행 근저당도 현재 살아 있는 부담이 아닙니다.

현재 소유자 백운경 명의에서 존속하는 핵심 권리는 2019.11.05. 설정된 부산은행 근저당 127,600,000원입니다. 이 근저당은 2024.08.08. 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.08.06. 임의경매를 신청했습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 이 2019.11.05. 근저당을 말소기준으로 보는 것이 등기 흐름에 부합하며, 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세보다 낮다

벽산그린필드 동일 면적 126.05㎡의 실거래 8건입니다. 전체 평균 170,375,000원에는 2021~2022년 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 166,000,000원을 우선했습니다.

감정가 166,000,000원은 최근 12개월 평균과 같지만, 1회 유찰된 최저가는 116,200,000원으로 평균보다 49,800,000원 낮습니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 43,800,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 할인은 단순히 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 만든 착시가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)

계산상 채권총액은 761,433,018원, 채권자 배당액은 113,773,200원, 미배당액은 647,659,818원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 포천초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있으며 남서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층으로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 포천초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 경사지대에 조성된 공동주택 부지이고 공시지가는 905,500원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 155,000,000원부터 180,000,000원까지 확인되지만, 238세대 단지·1992년 사용승인·1층이라는 조건을 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 배당순위 원본 대조. 2000년에 말소된 구권리가 예상배당에 반영된 이유를 법원 기록과 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대열람·점유관계·우편물·관리사무소 확인이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 전용 126.05㎡의 수리 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 저층 가격 보정. 비교 거래는 2층·6층·8층·14층 등이므로 1층의 채광·소음·사생활·습기와 시장 선호도를 별도로 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래보다 3.4% 낮습니다. 최저가가 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제한 공격적 응찰은 피해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리사무소 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 서류 확인은 필수”

이 물건의 현재 최저가는 116,200,000원으로 최근 12개월 평균 166,000,000원의 70.0%, 최신 거래 160,000,000원의 약 72.6%입니다. 인수액도 0원으로 계산돼 있어 가격과 인수 구조만 보면 관심을 둘 만한 구간입니다.

그러나 핵심은 예상배당과 실제 등기 이력의 불일치입니다. 2000년 경매로 말소된 권리들이 배당 선순위에 포함되고, 현재 경매를 신청한 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 최근 가격 추세도 3.4% 하락했습니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리서류의 정합성은 확인 전입니다. 최신 등기부와 법원 배당기록을 대조해 2019년 근저당을 기준으로 한 실제 소멸·배당 구조가 확인될 때 비로소 할인율의 의미가 살아납니다.