감정가 70%보다 먼저 볼 것 — 임차권 잔액·공실·승강기 중단이 겹친 부산 태흥빌딩

부산지방법원 2025타경101784. 부산 강서구 송정동 녹산국가산업단지 지원시설구역에 위치한 태흥빌딩과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 615.2㎡, 건물은 2002년 8월 5일 사용승인된 일반철골조 및 철골콘크리트구조 5층 건물입니다. 1층은 편의점·복권판매점과 주차장 등으로 사용되고, 2·3층은 근린생활시설 공실, 4·5층은 고시원·사무소 공실 상태입니다.

권리 흐름의 기준점은 2002년 8월 27일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부상 이후의 근저당권·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “후순위이므로 모두 끝난다”고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 을구 13번 이미옥 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 적시하고 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 임차권 문구가 변수

말소기준은 2002.08.27. 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 52,000,000엔 근저당과 1,000,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 설정된 담보권과 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 2019년에는 주식회사달라 앞으로 소유권이 이전되고, 중소기업은행이 채권최고액 2,472,000,000원의 근저당을 새로 설정했습니다.

2023년 중소기업은행이 임의경매를 신청했으나 2025.06.24. 취하됐고, 2025.08.11. 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사가 중소기업은행으로부터 양도받은 채권을 근거로 현재 사건을 다시 개시했습니다. 부산광역시 강서구의 압류는 2020년부터 2024년까지 총 5건 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 한 명은 잔액 인수 가능

주식회사 뺄, 김장규, 서필연은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이미옥 역시 전입일 자체는 말소기준 이후지만, 매각물건명세서가 별도로 매수인 대항 및 잔액 인수를 명시한 상태입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 할인 여부는 확인 불가

감정가는 2,735,752,400원이고 현재 최저가는 1,915,026,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 820,726,400원 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 하락폭을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 산업단지 내 근린생활시설·고시원·사무소가 혼합된 5층 상업용 건물이므로 임대수익, 공실 회복비, 설비 교체비와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,915,026,000원 가정)

총 채권액 7,696,000,000원 중 예상 배당액은 1,893,475,740원, 미배당액은 5,802,524,260원입니다. 을구 2번 근저당은 채권액 산정이 되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이미옥 임차권은 매각물건명세서상 미변제 잔액 인수 문구가 있어 배당 결과를 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성

• 입지. 강서소방서 북서측 인근의 명지·녹산국가산업단지 지원시설구역으로, 주변은 업무시설·근린생활시설·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·국가산업단지·지원시설구역·상업구역·연구개발특구에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
• 건물. 일반철골조 및 철골콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로, 외벽은 인조석과 복합판넬, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 공실. 2·3층 근린생활시설과 4·5층 고시원·사무소가 공실로 조사돼 임대수익 정상화까지 공실 기간과 내부 정비비가 발생할 수 있습니다.
• 설비. 감정평가 시점에 승강기는 운행이 중단돼 있었으며 위생·급배수·화재탐지·소화전· 난방설비의 정상 작동 여부도 응찰 전 재확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며, 건물개황도와 현황을 대조해야 합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 대조. 이미옥 임차권의 매수인 대항 사유, 배당 순위, 현재 점유 여부, 임차권등기 존속 범위와 보증금 미변제 예상액을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 최대 인수액 반영. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우를 기준으로 30,000,000원을 입찰가와 별도로 확보해야 합니다.
• 다른 임차인 현황. 1층의 김장규·서필연과 주식회사 뺄의 실제 점유구획, 영업 지속 여부, 명도 및 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액과 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고가 2021년에 등기됐다가 2023년에 취소됐으므로 현재 공매 절차가 남아 있는지 교차 확인해야 합니다.
• 승강기·설비. 승강기 운행 재개 비용과 위생·급배수·소방·난방설비의 정상 작동 여부를 점검하고 수리비를 입찰가에서 차감해야 합니다.
• 공실 회복비. 2~5층 공실의 내부 상태, 고시원 운영 가능 여부, 사무소 임대수요, 원상복구·리모델링 비용을 조사해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서 건물개황도와 현황을 대조해 면적·구조·소유관계·철거 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설 매매사례, 토지가치, 현행 임대료와 안정화 공실률을 별도로 조사한 뒤 수익환원가와 비교해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가가 안전마진을 보장하지 않는다”

이 물건은 감정가 27.36억에서 19.15억까지 내려왔지만, 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 자료가 없고, 건물 대부분이 공실이며, 승강기는 운행이 중단돼 있습니다. 매각물건명세서상 이미옥 임차보증금 30,000,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수할 가능성도 남아 있습니다.

등기상 말소기준은 명확하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 권리 순위보다 명세서의 인수 문구, 감정가보다 공실 회복비와 설비비, 최저가보다 검증된 임대수익이 더 중요합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·임차권 및 건물 상태 우선 검증입니다.