확약서로 인수 위험은 해소됐지만, 기준권리 원본 확인은 필수 — 부산 정림주택 501호

부산지방법원 2025타경101793. 부산 서구 동대신동3가 정림주택 5층 501호, 전용면적 56.67㎡의 공동주택입니다. 집합건축물대장에는 다세대주택으로 기재되어 있지만, 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이어서 현행 건축법 기준 용도는 아파트에 해당한다는 내용이 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 소유자 임이결은 2021.11.26. 거래가액 78,000,000원에 소유권을 취득했고, 한국주택금융공사의 청구금액 70,000,000원으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 물건의 핵심은 보증금 70,000,000원의 임차권자 이태원입니다. 전입일은 2022.03.22., 점유개시일은 2022.03.23., 확정일자는 2022.02.18.이며 2024.04.29. 임차권등기가 접수됐습니다. 권리분류상 전입일이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 여기에 주택도시보증공사가 2025.09.12. 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 매수인 인수액은 실질 0원*으로 보는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 실질 인수를 지운다

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이태원 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않았습니다. 제출된 확약은 이태원의 보증금에 한정되며, 우선변제권만 주장하고 대항력과 미회수 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 별도로 확인되는 다른 임차인 신고는 없습니다.

* 보증금 70,000,000원과 현재 최저가 54,600,000원의 단순 차액은 15,400,000원이지만, 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약서 원본의 제출 주체·적용 범위·조건은 입찰 전 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 수치상 할인, 표본은 제한적

정림주택 전용 56.67㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 70,000,000원, 최근 거래는 2025.02.의 80,000,000원이며, 최근 거래 구간은 이전 거래보다 23.1% 상승한 흐름으로 집계돼 있습니다.

매수인 실질취득액 54,600,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 68.2%이며, 전체 평균 70,000,000원의 78.0%입니다. 금액만 보면 최근 거래보다 25,400,000원, 전체 평균보다 15,400,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 이 물건은 북동측 주차장 기준 현황 1층이라는 개별 조건이 있어 80,000,000원을 그대로 적정가로 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

채권 총액은 132,036,228원, 채권자 예상배당액은 53,217,200원이며, 미배당액은 78,819,028원입니다. 한국스탠다드차타드은행은 34,080,972원을 배당받고 8,819,028원이 미배당되며, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

회차별 자금 구조

유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 즉 가격이 낮아져도 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 확약서의 효력과 임차권등기 말소 이행이 확인되지 않으면 이 전제는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산서여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·중소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 12미터 포장도로와 남동측 약 2~3미터 골목도로에 각각 접합니다.
• 건물. 1983.03.09. 사용승인된 철근콩크리트조 5층 건물이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 층 조건. 등기·공부상 5층 501호지만 지반 고저 차이로 북동측 주차장에서는 현황 1층입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역이며 공시지가는 787,100원/㎡입니다.
• 환금성. 30세대 소규모 공동주택으로 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적어 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2025.09.12. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문서의 원본과 적용 조건을 확인하세요.
• 말소기준권리. 2004.06.18. 압류와 2006.02.02. 말소 기록을 대조해 실제 기준권리와 임차인 대항력 판단을 다시 확정하세요.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 확약에 따른 말소 절차, 제출 서류와 이행 시점을 확인하세요.
• 현황 1층. 북동측 주차장 기준 현황 1층이라는 조건을 직접 방문해 채광·소음·사생활·방범 측면에서 확인하세요.
• 노후 상태. 1983년 사용승인 건물의 누수·균열·배관·창호·난방설비와 내부 수리비를 현장에서 점검하세요.
• 시세 표본. 최근 12개월 평균은 80,000,000원이지만 표본은 1건입니다. 55,000,000원~80,000,000원의 거래 편차와 층 차이를 반영하세요.
• 배당 채권. 말소 이력이 있는 가압류·근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 최신 채권계산서와 실제 존속 채권을 확인하세요.
• 체납 비용. 관리비·공용부분 비용·당해세·최우선변제 여부를 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 확약서와 기준권리가 먼저다”

현재 최저가 54,600,000원은 최근 거래 80,000,000원의 68.2%이고, 제출된 확약이 그대로 적용되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 숫자만 보면 가격 여지가 분명합니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 다세대 입찰이 아닙니다. 보증금 70,000,000원의 임차권등기와 HUG 확약서가 존재하고, 분석상 기준일로 잡힌 압류에는 이후 말소 기록도 있습니다.

결론은 가격은 관심, 권리는 원본 확인 후 판단입니다. 확약서의 효력과 임차권등기 말소 절차가 명확하고, 실제 말소기준권리 재검토에서도 인수 위험이 없다는 결론이 확인돼야 54,600,000원의 할인폭이 의미를 갖습니다. 여기에 현황 1층, 1983년 사용승인, 30세대 소규모라는 상품성까지 반영해 보수적으로 응찰해야 합니다.