권리는 소멸형이고 가격은 낮다 — 포천 그린캐슬 305호

의정부지방법원 2025타경5837. 포천시 신읍동 그린캐슬 3층 305호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2014년 8월 22일 한국양토양록축산업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 이민정의 근저당권과 국민건강보험공단·포천시 압류, 금융기관 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 직접 떠안을 가능성은 낮습니다. 예정배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 임대관계는 확인되지 않았으므로, 서류상 인수액과 별개로 현장 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2014년 한국양토양록축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024년 설정된 이민정 근저당과 이후 국민건강보험공단 압류, 비엔케이캐피탈·대신저축은행·제이티친애저축은행 가압류, 포천시 압류 및 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요

배당자료에 반영된 임차인은 없고 예정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 없으므로 명도도 자동으로 쉽다”고 단정하기보다 전입세대열람, 외국인체류확인, 상가건물임대차현황서, 현장 점유자 면담을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다

그린캐슬(6차)의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균 109,285,714원에는 2022년과 2024년의 1.16억~1.20억원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 97,000,000원, 최신 거래는 2025년 6월 100,000,000원입니다.

현재 최저가이자 예정 실질취득액인 57,330,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%, 최신 거래 100,000,000원의 57.3%입니다. 절대적인 할인폭은 분명합니다. 다만 최근 거래 평균이 과거 거래보다 15.1% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 109,285,714원과의 단순 차이만으로 수익을 낙관해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)

총 반영 채권액은 271,406,615원, 예상 채권자 배당액은 55,898,060원이며 미배당액은 215,508,555원입니다. 예정 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일, 당해세, 집행비용 및 교부청구액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 부족액

유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 늘지만, 등기상 후순위 채권이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 어느 시나리오에서도 예정 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 더 내려가는 상황 자체가 해당 부동산의 수요와 환금성에 대한 시장 신호일 수 있으므로 유찰 횟수를 할인 근거로만 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 포천고등학교 동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 305호이며 승강기, 난방, 도시가스, 위생 및 급·배수설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이고 건물 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 2014년 준공, 20세대 소규모 연립주택으로 거래 표본이 적어 매도 시 가격 협상력이 약할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·외국인체류 확인과 현장 방문을 병행해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 교부청구액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현재 최저가와 최근 시세의 차이가 크므로 누수, 결로, 난방, 창호와 내부 수선비를 별도로 산정해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 20세대 단지의 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 인근 중개업소에서 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 가격이 과거보다 15.1% 하락했으므로 과거 1.16억~1.20억원 거래를 목표 매도가로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 관리비·공용부분. 장기 체납 관리비 중 공용부분과 수선충당금 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 통과, 승부처는 환금성과 현장 상태

이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예정 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 57,330,000원도 최근 12개월 실거래 평균 97,000,000원보다 충분히 낮습니다.

다만 가격 차이만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 최근 거래 추세는 -15.1%이고, 단지는 20세대에 불과해 매수층과 실거래 표본이 제한적입니다. 임대관계도 확인되지 않았으며 조세채권의 실제 배당순위와 내부 수선비도 남아 있습니다. 결론은 “권리상 검토 가능, 가격 경쟁력 있음, 환금성과 현장 확인이 전제”입니다.