부산지방법원 2025타경101794. 부산 북구 구포동 용진스타티스 9층 902호입니다. 등기상 소유자는 안승진이며 2015년 109,061,350원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2025.07.09 우리금융캐피탈의 가압류지만, 임차인 권영우는 그보다 훨씬 앞선 2021.08.26 전입·점유를 갖추고 있습니다. 확정일자도 2021.08.13이며 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사합니다.
따라서 등기상 임차권등기가 2025.09.01에 이루어졌다는 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 최저가로는 집행비용을 뺀 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되고도 64,980,880원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-178 용진스타티스 9층 902호 · 부산광역시 북구 가람로48번길 22 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사 |
| 소유자 | 안승진 (2015.02.17 소유권이전 · 거래가액 109,061,350원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 20,766,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2025.07.09 우리금융캐피탈 가압류 20,260,967원입니다. 이후 경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 권영우는 말소기준보다 앞선 2021.08.26부터 전입·점유한 것으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영우 | 902호 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 그대로다
이 사건에서 최저가만 내려가는 것은 가격 메리트로 직결되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,160,000원 | 64,980,880원 | 106,140,880원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 77,106,616원 | 105,918,616원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 85,594,631원 | 105,763,031원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 임차인 권영우 보증금 | 105,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 20,260,967원 | 0원 |
| 3. 우리금융캐피탈 경매개시 | - | 0원 |
| 4. 롯데캐피탈 가압류 | 11,636,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,140,880원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되어도 보증금 잔액 64,980,880원이 남습니다. 우리금융캐피탈·롯데캐피탈은 현재 가정에서 배당액 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·기존주택·교회 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사됐습니다. 건물은 철골콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 902호입니다.
- 설비. 엘리베이터·공동소화전·화재경보 및 탐지설비·급배수 및 위생설비·공동현관기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가람중학교 상대보호구역이며, 공시지가는 1,287,000원/㎡입니다.
- 규모. 용진스타티스는 2014.12.04 준공, 14세대 규모로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 41,160,000원이 아니라 인수액을 합친 106,140,880원을 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 105,918,616원·105,763,031원 수준입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 변동할 수 있으므로 배당표와 당해세 등 선순위 공제항목을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 현황 확인. 감정상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 조사됐으므로 실제 사용상태와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 재확인. 2026.09.10 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.29 매각기일 전에 사건 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 사건기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “4,116만원 낙찰”이 아니라 “약 1.06억원 취득”
이 사건은 세 번 유찰되어 최저가가 41,160,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 실제 부담액을 보여주지 않습니다. 권영우의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 회차에서는 40,019,120원만 배당되어 64,980,880원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 106,140,880원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득 105,918,616원, 5회 유찰 시 105,763,031원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 물건이 아니라, 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액으로 이동하는 대항력 인수형입니다. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 우위는 판단할 수 없으며, 입찰가격 검토의 출발점은 최저가가 아니라 약 1.05억원대의 실질취득액이어야 합니다.